杭州良渚房價為什么漲不上去（杭州良渚房價能漲到5萬嗎 2022）

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本文目錄:

• 1、野心勃勃的杭州，2019年杭州買房攻略！

• 2、杭州良渚文化村七賢郡二手房均價多少錢一平米？

• 3、杭州良渚文化村白鷺郡北二手房均價多少錢一平米？

• 4、杭州熱門地塊房價最高限價上調(diào)12%

一、野心勃勃的杭州，2019年杭州買房攻略！

錦繡波翻太液空，一池寒雨落芙蓉。

歷史中的杭州古城，西湖的暖風薰醉了多少文人。

而現(xiàn)代的杭州呢？

一個千年古城，最難做到的就是在歷史文化古城和現(xiàn)代化的摩天大樓的之間的平衡。

而杭州在這方面做的還是不錯的，她最大的成功就是非?？酥?。

雖然大拆大建，但是一直都很注重保護歷史文物，尤其是西湖、大運河（杭州段）、臨安城遺址、良渚遺址...

在過去的2018年，杭州搶得最火的應(yīng)該就是一二手房倒掛價差大的限價盤。

上半年的杭州，因為限價紅利，吸引了全國的資金都在往杭州涌，隨后帶動二手房價格上漲。

而下半年，樓市來了個大轉(zhuǎn)折——“萬人搖”不再，二手房大跳水。

大家的預(yù)期是新房漲上去，追平二手房，卻沒想到最后是二手房的價格跌下來。

為什么呢？最重要的原因就是杭州是以新房為主的供給結(jié)構(gòu)。

目前，杭州二手房，相對最高峰已經(jīng)跌了將近20%，其中市中心的老破大最不抗跌，而限價導(dǎo)致的一二手房的價差在逐漸縮小，不少交付的新房因為限價，精裝修減配，項目維權(quán)事件不斷爆發(fā)。

那2019年呢？

1.杭州沒有大漲的契機，總體是橫盤行情，沒有了天量貨幣和強大的購買力，杭州的上漲勢能就是吃城市發(fā)展的紅利。

2.板塊分化會更明顯，優(yōu)質(zhì)板塊由于陸續(xù)有新盤入市，還會有一小波結(jié)構(gòu)性行情，而郊區(qū)板塊大概率還會繼續(xù)冷。

2019年能跑起來的項目一定是低地價+低總價，以及大開發(fā)商，只有滿足三種條件，產(chǎn)品才會受追捧。

現(xiàn)在的杭州，還有一股暗流——由于行情和限價的雙重制約，杭州的地王劫數(shù)難逃。

一貫以好產(chǎn)品著稱的杭州，高地價和嚴格限價的矛盾之下，這些地王是否還能如預(yù)期一般交出好產(chǎn)品，又該怎么活下去，是存在疑問的。

2018年3月，499輪報價，12小時的鏖戰(zhàn)，保利以101億拿下錢江世紀城M-04地塊！樓面價32277元/㎡！

保利的通稿——“百億地王，輝映央企巨擘與世界杭州的榮光”刷屏全網(wǎng)，不僅僅是杭州老百姓的朋友圈被這塊地王刷屏，整個房地產(chǎn)圈都為之一震。

保利放話——勢必要在好產(chǎn)品著稱的杭州，做出“獻禮”杭城的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

這塊杭州總價第二貴的“地王”，由財大氣粗保利負責操盤，案名保利·澄品101，本土濱江協(xié)調(diào)工程建設(shè)，使勁砸錢做產(chǎn)品的華潤擔起設(shè)計重擔。

分為東西兩大模塊，做出了17幢5-7層洋房和16幢23-25層高層的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，哪個貴就用哪個，優(yōu)質(zhì)地段+百億地王+私家會所&恒溫泳池豪宅社區(qū)。

這塊地的位置有多好？

圈內(nèi)人將之對標為上海陸家嘴的“東昌路站”，香港中環(huán)的“金鐘站”，如此好的地塊，如果是在上海，造出來的房子，20萬/㎡起跳，如是香港，80萬港幣都不是事兒。

而在杭州呢？

這樣的地價，這樣的產(chǎn)品，遇上嚴格限價，能賣多少錢？

很難說。

而且不僅僅是保利，同樣被限價按著的，還有錢江新城首個帶合院豪宅——安徽置地的項目，地價排在杭州第三，由綠城擔任總設(shè)計師，這個項目往西2公里之遠的綠城神盤鳳起潮鳴，單價9萬以上。

嚴格限價之下，安徽置地錢江新城項目能賣多少錢呢?

很難說。

同樣被捆在這條限價鏈條的，還有西湖邊上的濱江金地·御品，你騎著個摩拜，2.5公里內(nèi)，你可以看到胡雪巖故居、鼓樓、城隍閣、河坊街、西湖銀泰，建在名勝古跡里的豪宅，占據(jù)稀缺的山水景觀和城市CBD。

嚴格限價之下，濱江金地·御品能賣多少錢呢？

很難說。

除此之外，還有杭州首席豪宅區(qū)的錢江新城南星板塊的仁恒濱江項目、綠城在濱江推出的豪宅綠城·曉風印月，距離1號線濱河路站僅150米，明星產(chǎn)品+絕佳地段。

嚴格限價之下，仁恒濱江項目、綠城·曉風印月能賣多少錢呢？

很難說。

更別說，杭州樓市還有個大家都心知肚明但尚未官宣的超級彩蛋。

嚴格限價和項目品質(zhì)之間的矛盾，已將開發(fā)商逼入兩難境地，在產(chǎn)品品質(zhì)和利潤之間游移。

對于開發(fā)商來說，不僅是限價導(dǎo)致利潤空間被壓縮，更懸的是——去化會更加困難。

因為行情遇冷，而2019年還將入市大量樓盤。

2018年，杭州真是賣了一手好地!

2018年，杭州打敗了一眾強二線城市，成為賣地收入第一高的城市，土地財政依賴程度非常高。

所以杭州的隱形庫存還是很大的，而且按照房地產(chǎn)的開發(fā)周期，這些項目大概都會在今年上市，巨大的供給遇上日益減少的購買力，怎么賣？

不敢想！一想全是事兒。

2018年底，多個大開發(fā)商集中推低價盤回款，還是走了一波獨立行情，讓購房者的信心恢復(fù)了一些。

隨著各城“因城施策、分類調(diào)控”，未來的杭州樓市走向，主要看2019年宏觀經(jīng)濟環(huán)境和杭州的“因城施策、分類調(diào)控”。

杭州最堅決的就是不會放開限購，因為杭州目前吸引的是全國的資金，今天放開限購，明天，全國的投資客就會殺到杭州。

但杭州的限價會開始松動，給開發(fā)商更大的靈活性。

一直以來，杭州是流量經(jīng)濟的寵兒，互聯(lián)網(wǎng)+金融+總部經(jīng)濟是這座城市的核心競爭力，2022年亞運會、地鐵修建大爆發(fā)、人才持續(xù)流入和新興產(chǎn)業(yè)的高收入人群增加，這些都是杭州房價的重要支撐點。

所以，如果你想長線投資杭州，還是可以買的。

但是要等到合適的時機再出手，例如2019年3、4月份。

因為二手房還有下探空間，新房由于2019年入市的房源較多，也會有比較多的選擇。

那杭州買房買哪里呢？

首先要先讀懂政府的規(guī)劃，而規(guī)劃就藏在這16字方針里，字字如金，——“城市東擴、旅游西進，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”。

一言蔽之，未來的杭州，既要保持城湖合璧、靈秀精致、山水城相依的歷史風貌，更是要營造擁江而立、疏朗開放、城景文交融的大山水城市特色。

但杭州的房價不是呈現(xiàn)均衡化的環(huán)形，而是如同丘陵地形一樣，連綿起伏，形成區(qū)域中心的高點：主城區(qū)核心地段高點、豪宅孤峰、產(chǎn)業(yè)高坡等。

隨著城市的發(fā)展，杭州各板塊在價值在這10年間發(fā)生了劇變，但主要是兩大發(fā)展方向：一是市政府推行的擁江發(fā)展，二是省政府和阿里產(chǎn)業(yè)群形成的大城西戰(zhàn)略。

杭州的擁江發(fā)展，首先帶火的就是錢江新城，這個片區(qū)對標的是上海的陸家嘴、廣州的珠江新城，城市CBD+錢塘江景，這個片區(qū)以后的溢價，可想而知。

相信很多人都會把西湖武林板塊和錢江新城進行PK。

論資源，武林板塊有浙江省政府，錢江新城板塊有市政府，在城市規(guī)劃中，市政府是比省政府強勢的，所以，錢江新城所能享受的城市資源是強于武林板塊的。

論商業(yè)，武林有武林銀泰、嘉里中心、杭州大廈，而錢江新城板塊有萬象城和來福士。武林板塊是老城區(qū)，錢江新城是新城區(qū)，錢江新城顯然是毫無招架之力。

論醫(yī)療，武林板塊有一醫(yī)、二醫(yī)、省婦保，而錢江新城尚且還沒有很知名的醫(yī)院，完全沒有競爭力。

論教育，武林老城區(qū)有天長、長壽橋、安吉路等公辦學(xué)校，而錢江新城有實驗小學(xué)、天地小學(xué)，武林又將錢江新城碾壓。

看這架勢，好像武林板塊似乎是完全超越錢江新城的，買武林板塊就是杭州高凈值人群投資的最優(yōu)選。

不！以上全錯！

真相是：錢江新城是用了短短幾年就發(fā)展到了叫板主城區(qū)武林板塊的程度，錢江新城PK武林板塊，新區(qū)追趕老區(qū)，新區(qū)崛起。

兩者的PK,背后其實西湖時代到錢江時代的切換，是杭城new money和old money之間的較量。

那些在杭州生活了大半輩子的杭州土著會認武林板塊，而對于新一代的杭漂，嶄新現(xiàn)代的錢江新城，集聚了豐富的高科技企業(yè)就業(yè)崗位，這才是杭州城改善和投資人群的最優(yōu)選。

未來的投資溢價也將是整個城市最高的。

大城西戰(zhàn)略催生了杭州最火的碼農(nóng)區(qū)——未來科技城。

全國著名的碼農(nóng)區(qū)有北京西二旗、上海張江、深圳坂雪，這些板塊都是靠著BAT及其紐帶公司，背后是這些互聯(lián)網(wǎng)公司強大的購買力，房價漲幅常年領(lǐng)跑大盤。

而未來科技城也是不甘示弱。

多年以來，這個板塊的房價高峰從學(xué)院路文二路的世紀新城，一路向西，催生了南都德嘉和桂花城，最后可能是衍生到河濱新城。

但是老城西并不是會一路延升下去，房價高點暫時停留在繞城高速邊上，這也是阿里巴巴和浙大在城西的輻射力目前所能達到的輻射極限。

2018年，未來科技城板塊核心區(qū)共9個樓盤加推，3284套房源，39265戶登記，平均中簽率只有8.36%，不愧為杭州“宇宙中心”之一。

首先，隨之未來科技城板塊擴容后，除了淘寶城、火車西站、夢想小鎮(zhèn)等，又新增了達摩院、之江實驗室等一系列發(fā)動機，后勁龐大。

其次，海量碼農(nóng)、高管集聚，無論剛需還是改善，都有堅實基礎(chǔ)。板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)二手房，基本都已跑上4萬。

所以未來科技城去化很快，板塊內(nèi)已經(jīng)沒有多少在售房源，供需緊張，未來的上漲動能還是很足的。

“風雅錢塘、詩畫江南、創(chuàng)新天堂”這是很多人對杭州的印象，而她的野心是——成為中國第5個一線城市。

我想，或許，這一天，不遠了。

二、杭州良渚文化村七賢郡二手房均價多少錢一平米？

杭州全市均價現(xiàn)在賣32326元/m2，良渚文化村七賢郡26743元/m2，均價差值為：-5583元/m2，房價比全市房價要低。余杭的均價為：30165元/m2，房價比區(qū)域房價要便宜。良渚商圈參考價為20034元/m2，和周邊商圈的小區(qū)對比要高。良渚文化村七賢郡現(xiàn)在二手房參考均價為：26743元/平米。小區(qū)位于杭州市余杭良渚商圈，余杭萬科良渚文化村內(nèi)（近東西大道）。

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三、杭州良渚文化村白鷺郡北二手房均價多少錢一平米？

良渚文化村白鷺郡北買房參考均價：26715元/平米。小區(qū)位于杭州市余杭良渚文化村商業(yè)圈，杭州市余杭區(qū)104國道與東西大道交口。杭州現(xiàn)在房價：32326元/m_，良渚文化村白鷺郡北26715元/m_，小區(qū)和全市房價比差值為：-5611元/m_，房價比全市房價要低。余杭的均價為：30165元/m_，房價比區(qū)域房價要便宜。

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四、杭州熱門地塊房價最高限價上調(diào)12%

5月19日，浙江省杭州杭州市共成交4宗住宅用地，均位于余杭區(qū)，總出讓面積19．57萬平方米，規(guī)劃建筑面積37．90萬平方米，成交總價為42．07億元。

據(jù)浙江在線報道，截至5月19日，杭州市區(qū)（市區(qū)范圍為杭州市本級十個行政區(qū)）2020年土地出讓金已經(jīng)突破1000億元大關(guān)。

熱度再起的杭州樓市出現(xiàn)冷熱不均的狀態(tài)。其中三宗地塊均以政府設(shè)置的最高限價成交且競得者需自持商品房面積，另一宗則底價成交。

政府也在提高熱門地塊的商品房的指導(dǎo)價，一宗位于余杭經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市中心區(qū)的地塊振幅設(shè)定的最高銷售均價由1月的17800元／平方米漲至22000元／平方米。

新力控股最高限價入杭州

江西人張園林控制的新力控股（02103．HK）首次進入杭州，獲取兩宗位于浙江省杭州市余杭區(qū)的良渚新城瓶窯集鎮(zhèn)A7地塊和A6地塊。

據(jù)杭州市市規(guī)劃和自然資源局消息，由新力控股控制的杭州力灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過30輪的競價競得編號為余政儲出〔2020〕14號的良渚新城瓶窯集鎮(zhèn)A6地塊。競得代價為成交價為政府的最高限價5．12億元億元、28．95％的溢價率，并自持7％的住宅面積，地塊成交樓板價為12895元／平方米。

另一宗編號為余政儲出〔2020〕15號的瓶窯集鎮(zhèn)A7地塊由新力控股控制的杭州力乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，總價為9．37億元未達到政府的最高限價，成交樓板價為11194元／平方米，溢價率11．94％。

該地塊總建面83730平方米，商業(yè)計容建筑面積不得小于11152平方米，且需配建4645平方米的公租房。

出讓文件顯示，兩宗地塊均采用掛牌報價、限時競價方式進行。地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于21000元／平方米，且毛坯銷售最高單價不高于23100元／平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元／平方米。

A6地塊地塊掛牌出讓起始價為39．72億元，設(shè)定上限價格為51．22億元；A7地塊起始價為8．37億元，最高限價為10．87億元。

當競買人報價未到上限價格時，實行自由競價按“價高者得”的原則確定競得人。當競買人報價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)入競報自持比例程序，自持比例最高者為競得人。

當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100％時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老服務(wù)用房的程序，投報配建養(yǎng)老服務(wù)用房面積最大者為競得人。配建的養(yǎng)老服務(wù)用房計入容積率，土地用途按原地塊規(guī)劃用途確定。競投的養(yǎng)老服務(wù)用房不抵扣按規(guī)定配建的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)用房。

政府設(shè)定的最高房價4個月調(diào)高12％

余杭經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市中心區(qū)320國道與禾豐港交匯西北處地塊經(jīng)過31報價以政府最高限價14．45億元、并自持9％的住宅面積成交，溢價率29．59％，競得者為華景川集團有限公司擁有的杭州代中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和杭州卓銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

出讓文件顯示，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于20000元／平方米，且毛坯銷售最高單價不高于22000元／平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元／平方米。

今年1月2日，與該地塊一路之隔的余杭經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市中心區(qū)新洲路與長寧路交匯東北處商住地塊成交，樓板價為11686元／平方米，溢價23％，政府設(shè)置的商品住房毛坯銷售均價不高于17800元／平方米，且毛坯銷售最高單價不高于19580元／平方米。較華景川集團競得地塊的銷售價格上漲2200元／平方米，漲幅12．36％。

余杭區(qū)土地成交呈現(xiàn)冷熱不均的狀態(tài)。編號為余政儲出〔2020〕12號的余杭區(qū)崇賢新城A－2地塊以底價成交，競得者為綠地香港（03377．HK）控制的浙江綠香企業(yè)管理有限公司。

綠地香港以13．13億元拿下崇賢新城A－2地塊　浙江綠香企業(yè)管理有限公司（綠地香港）底價13．13億元獲得編號為余政儲出〔2020〕12號地塊起始價為13．13億元，成交樓面價9500元／平方米，地塊出讓面積6．01萬平方米，容積率2．3，建筑面積13．82萬平方米，為商住用地。地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于20000元／平方米，且毛坯銷售最高單價不高于22000元／平方米。

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