會所花園景觀設(shè)計(jì)圖（會所花園景觀設(shè)計(jì)圖片大全）

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本文目錄:

• 1、花園洋房和小高層的區(qū)別是什么？

• 2、武漢景觀設(shè)計(jì)公司哪家強(qiáng) 5家都很好怎么選!

• 3、急求房地產(chǎn)市場營銷方案!!!

• 4、五一想去湛江玩，請問各位知道湛江那里比較好玩的嗎？門票怎么樣？麻煩各位推薦幾個(gè)景點(diǎn)

一、花園洋房和小高層的區(qū)別是什么？

花園洋房和小高層的區(qū)別是什么？

主要區(qū)別是層數(shù)不同，具體如下：

1、花園洋房一般層數(shù)少，在3層至6層之間；小高層層數(shù)是9-11層，一般二者都帶閣樓。

2、外立面不同，花園洋房外立面變化較多，可以帶許多露臺；而小高層則因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)層較多，外立面沒有花園洋房變化多，只能帶常規(guī)的陽臺。

一、區(qū)別：

1、得房率對比。相同面積，花園洋房要比小高層的實(shí)用面積多出約20平方米。從得房率來說，花園洋房的公攤面積較小，得房率高。

2、容積率對比?；▓@洋房約為1．2到1．5，而小高層約為2．8到3．0。從容積率來說，市場上在售的多層洋房，容積率多數(shù)是在1．2到1．5之間，相似于排屋的建筑密度。但是低密度的住宅將注定越來越少有。此外因?yàn)槿莘e率低，所以洋房則擁有更多的土地實(shí)現(xiàn)寬敞樓間距，居住能享有綠色的生活環(huán)境，在景觀資源上也較高層有優(yōu)勢。

3、電梯對比?；▓@洋房大多為專戶電梯或者一梯兩戶，而小高層則多為兩梯四戶?，F(xiàn)在市面上出售多層的花園洋房，為了能在居住上實(shí)現(xiàn)類似別墅尊貴體驗(yàn)的感受，一般都做成一梯一戶或一梯兩戶，但是現(xiàn)在的小高層公寓，基本是兩梯四戶，有以些較高的樓層，住戶較多，上下班的高峰坐電梯比較不舒適。

二、花園洋房

1、花園洋房源于上海，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶所流行。

2、具體地說，它是當(dāng)時(shí)特定歷史時(shí)期國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商為順應(yīng)上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和西方工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的滿足特定群體需要的住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)觀點(diǎn)來看，多理解為多層退臺住宅。

三、小高層

1、小高層住宅一般指7層-11層的住宅，平面布局類似于多層，一梯兩戶且公攤面小。市場價(jià)格樓層越高越貴（頂樓除外）。

2、隨著社會的發(fā)展目前很多城市廣義上把18層及以下的住宅也稱為小高層住宅，12層-18層的多為兩梯三戶或兩梯四戶。市場價(jià)格樓層越高越貴（頂樓除外）。

多層,小高層,高層,花園洋房,聯(lián)排別墅,別墅的區(qū)別是什么?

多層：一般是不高于5層

小高層：6-7層

高層：大于7

花園洋房：類似城市區(qū)域的獨(dú)棟別墅，個(gè)人認(rèn)為定位比別墅還要高端。現(xiàn)在這個(gè)用亂了，只要是房子都被吹為花園洋房。

聯(lián)排別墅：至少2套別墅并排挨著，中間共用一面墻。

別墅：一般指獨(dú)棟的，

花園洋房與小高層哪個(gè)好！

由于公攤面積的不同，這兩個(gè)的實(shí)用面積可能相差10平米左右。2%的契稅從總價(jià)來說相差并不太多，不必過于考慮。另外對住宅這種長期使用商品，應(yīng)更多考慮長期使用的便利性，對于臨時(shí)的或一次性的支出不必考慮過多。

如果樓主或家人喜歡伺弄花草，肯定是花園洋房的了。

家中如果有老人實(shí)際上還是選小高層的好，因?yàn)?/p>

1。多一間房可以安置老人休息。

2。另外如果年高或生病，總得有人伺候，保姆房也需要一間。

3。家中有老人，親友的拜訪也會多一些，地方大方便

4。有電梯也方便老人上下樓

5。相對來說，樓層高陽光好

什么是花園洋房7+1;小高層洋房12+1

臨港新城，依托“兩個(gè)中心”和“7 + 1”等利好政策，正在不斷發(fā)展。計(jì)劃包括幾個(gè)主要部分：蘆潮港為中心的CLD，即中央居住區(qū)，以滴水湖為中心的CBD，即中央辦公室，以及物流園區(qū)，工業(yè)園區(qū)等重型設(shè)備。外觀渲染單元

臨港新城·中央居住區(qū)，被定義為濱海CLD，依托特色：桃花節(jié)源于土地;漁港文化;碼頭風(fēng)情等，將建設(shè)成為“生活服務(wù)中心”，“生產(chǎn)服務(wù)中心”，“精品休閑娛樂中心”三大特色產(chǎn)業(yè)。住宅，商業(yè)設(shè)施，旅游，酒店，公寓，商務(wù)辦公為一體的中心區(qū)之一。規(guī)劃建設(shè)休閑購物廣場，商業(yè)街，漁人碼頭，桃花公園，將成為日常生活中，高層管理人員，游客和外國工人等各大公園的白領(lǐng)元素的未來。港海濱國際花園，位于濱海CLD的心臟地帶，距海2公里一線國際濱海住區(qū)，面積約為310平方公里，純粹的中央居住區(qū)的區(qū)域，緊鄰萬畝桃花公園，直觀一線海景，12交通路線，四享受完整的立體網(wǎng)絡(luò)層次的便利設(shè)施，1300多公頃，四個(gè)園區(qū)已建成圍繞10所高中，涵蓋了所有年齡段港蘆潮港教育是建設(shè)一個(gè)重要的努力該公司的作品。臨港新城新城作為國家優(yōu)先方案，周邊6市規(guī)劃，全尺寸的設(shè)施，海港的海濱花園位于浦東新區(qū)蘆潮港國際港口城市附近的露輝路主路，？ 26細(xì)單位，高層，多層，洋房類型齊全。六多層，14小高層，8花園和一個(gè)商務(wù)會所組成。客房設(shè)有一房，兩房，三房，四房，復(fù)式。占地65-180平方米的面積。

板樓和小高層的區(qū)別是什么

板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。板樓最大的優(yōu)勢是戶型規(guī)矩、互視小、通風(fēng)、日照良好。

在建設(shè)部有關(guān)規(guī)定中，沒有小高層這個(gè)概念，它是人們的通俗叫法。具體幾層叫小高層沒有約定俗成的概念。一般情況下，根據(jù)樓盤的用途不同可分民用和商用，根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、中高層、高層和超高層。規(guī)范規(guī)定：1—3層稱低層、4—6層為多層、7—9層為中高層、10層及以上為高層、總高度為100米以上為超高層。在現(xiàn)實(shí)生活中，通常人們把7—11層的樓房稱為小高層。

我想問一下，購買的花園洋房和小高層的合同有區(qū)別嗎

合同沒有區(qū)別，就是標(biāo)的物有點(diǎn)不同罷了

花園洋房和多層的區(qū)別

一、花園洋房發(fā)展背景

作為房地產(chǎn)建筑形態(tài)中的重要組成部分的花園洋房物業(yè)，在中國的發(fā)展史可追溯到國際化大都市上海，自十九世紀(jì)中期開始，花園洋房物業(yè)作為長江經(jīng)濟(jì)圈中領(lǐng)銜城市——上海和珠江經(jīng)濟(jì)圈前沿地域——廣東和福建等區(qū)域開始盛行。

同時(shí)，花園洋房物業(yè)也成為當(dāng)時(shí)社會“上流階層人士”追求居住品質(zhì)、彰顯身份地位的重要標(biāo)示參數(shù)，是西方社會文明、生活方式與中國文化融合的新興特色地產(chǎn)業(yè)新品！

從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點(diǎn)來看，當(dāng)時(shí)的花園洋房，相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場中的獨(dú)棟別墅；然而，現(xiàn)今市場中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當(dāng)年的花園洋房已相去甚遠(yuǎn)。

二、花園洋房概念

（一）狹義花園洋房

現(xiàn)代型的花園洋房，從其概念來講，一般分為狹義花園洋房和廣義花園洋房。

狹義花園洋房則是指Garden-Villa(花園別墅)，也就是我們通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，明顯特點(diǎn)就是帶有私家花園、草坪和車庫，擁有獨(dú)立院子式的低密度建筑群落，通常表現(xiàn)在2-3層的小樓，著重強(qiáng)調(diào)戶戶有花園（多數(shù)為入戶花園）或是露臺等，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型面積相對會較大，居住舒適程度較高。

狹義花園洋房，此類建筑物業(yè)形態(tài)主要體現(xiàn)在各類聯(lián)排別墅上和低層建筑物業(yè)上。

就建筑風(fēng)格而言，近年來，狹義花園洋房在建筑風(fēng)格上得到不斷深化和延展，在洋式建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)實(shí)際情況，派生出了具有“中國特色式”的新江南風(fēng)格。

于住宅樓內(nèi)部構(gòu)建樓層景觀。精心打造住宅樓內(nèi)的層層空中花園，復(fù)原自然，讓四季變化來到建筑中；打造入戶景觀，設(shè)計(jì)超大景觀露臺。

（二）廣義花園洋房

目前，在市場中常見的花園洋房多數(shù)為廣義花園洋房，從全國房地產(chǎn)市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：建筑樓層在六層以下，建筑結(jié)構(gòu)為板式的建筑，尤以四、五層為主，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、景觀的均好性，綠化率比較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，通常會有入戶花園設(shè)計(jì)，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況，或“獨(dú)立入戶花園”或“獨(dú)立生活陽臺”。

三、花園洋房PK常規(guī)多層物業(yè)

在市場上，通常人們會把花園洋房與常規(guī)的多層物業(yè)相混淆。從某些方面來講，后者的確有些局部的基本特征類似于花園洋房，但其相同之處僅僅存在于“外表”，譬如，兩者的樓層數(shù)可能會差別不是很大、兩者的部分材料會用的一樣，但要注意的只是“部分”。

相對于常規(guī)的多層物業(yè)，花園洋房有著明顯的諸多方面優(yōu)勢：

首先，明顯特點(diǎn)是花園洋房容積率更低。

判斷花園洋房舒適性的第一基礎(chǔ)指標(biāo)便是容積率，花園洋房容積率一般在1.0-1.5之間。就居住密度和私密性而言，很顯然，常規(guī)多層的的居住密度明顯要大大高于花園洋房，因?yàn)榍罢咦畛Ｒ姷慕ㄖ螒B(tài)最低也在六層，甚至?xí)_(dá)到七、八層！

其次，品質(zhì)感較強(qiáng)，舒適性更高。

在用材上，通常只會在別墅項(xiàng)目中才有的元素，也逐漸在花園洋房中得到體現(xiàn)。思想比較前衛(wèi)的開發(fā)商通常會在花園洋房的戶型設(shè)計(jì)上斟酌再三，既要保證居住者通透的視野開闊，又要做到使用面積的緊湊、合理。同時(shí)利用花園洋房特殊的露臺、退臺、錯(cuò)層、躍層等方式，使室內(nèi)空間與陽臺、生態(tài)長廓連成一體。

第三，贈送的物業(yè)附加值多。

一般而言，花園洋房會贈送一定的附屬面積，譬如入戶花園、綠地、閣樓、車庫等，同時(shí)，實(shí)際得房率也較高，發(fā)展商綜合實(shí)力、品牌影響力和物業(yè)管理公司的品牌感召力、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)等也更為豐富。

第四，獨(dú)特的“家在花園”特色。

這里的“花園”，已不再是概念層面的“花園”，而更多的則是落實(shí)到實(shí)際中的不僅僅指社區(qū)大環(huán)境的生態(tài)花園，譬如中心組團(tuán)綠地、廣場綠地、小組團(tuán)綠地、宅間庭院綠地等。

同時(shí)，還有微觀層面的屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)核心和精髓。例如地面層的庭院花園、地下或半地下庭院，二層以上入戶花園、較大面積的陽臺、露臺、屋頂平臺、屋頂花園等。其設(shè)計(jì)宗旨則是全力為每一戶住宅都提供適宜的室外或半室外休閑空間。

第五，突出“洋房”實(shí)質(zhì)性概念。

洋房主要突出在“洋”字上。那么，這個(gè)“洋”又該怎么理解呢？從業(yè)界專屬名詞來理解，其核心主要針對的則是建筑的風(fēng)格、造型、立面以及裝飾細(xì)部等。

具體可包括現(xiàn)代風(fēng)格、古典風(fēng)格、中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格、北美風(fēng)格、北歐風(fēng)格、地中海風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格等等。但從市場上來看，又以現(xiàn)代中式風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格最為常見。

新式“花園洋房”以其低密度但不張揚(yáng)、奢華的特點(diǎn)，滿足了眾多崇尚新生活方式的中產(chǎn)階級族。

第六，洋房價(jià)格一般會高于普通多層。

低層、多層、小高層、高層和超高層的區(qū)別是什么？

低層房屋 ：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。

多層房屋 (3-7層) ：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層。

高層房屋(8層以上)：高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。

人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。

高層建筑(18層以上建筑高度54M上)

超高層(建筑高度100米以上)

二、武漢景觀設(shè)計(jì)公司哪家強(qiáng) 5家都很好怎么選!

景觀作為視覺美的感知對象，是基于物我分離的基礎(chǔ)之上的，即人作為欣賞者。但同時(shí)，人在景觀中寄托了個(gè)人的或群體的社會和環(huán)境理想，景觀設(shè)計(jì)對設(shè)計(jì)公司的選擇也有很嚴(yán)的要求，今天小編要為大家推薦5家武漢景觀設(shè)計(jì)公司，一起來看看吧!

武漢中創(chuàng)環(huán)亞建筑景觀設(shè)計(jì)工程有限公司

中創(chuàng)環(huán)亞•都市營造景觀旨在矢志不渝地探索景觀的藝術(shù)性、獨(dú)特性，堅(jiān)持采取景觀都市主義的觀點(diǎn)、事物的廣泛聯(lián)系和豐富性的觀點(diǎn)、深植場所特有的環(huán)境、創(chuàng)造性解讀符合后工業(yè)時(shí)代的景觀特征。我們尊重地域傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上、堅(jiān)持創(chuàng)新符合中國當(dāng)代的景觀藝術(shù)。 中創(chuàng)環(huán)亞•都市營造事務(wù)所在十幾年設(shè)計(jì)實(shí)踐中始終伴隨中國的高速發(fā)展而發(fā)展，我們參與和主持了諸如城市中心都市規(guī)劃、大型社區(qū)規(guī)劃、高端社區(qū)景觀規(guī)劃、城市公共空間、諸如濱水公園、廣場等景觀規(guī)劃、以及高端寫字樓、酒店、工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)集群辦公空間、城市景觀道路、商業(yè)步行街等景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)。我們還為高校等教育機(jī)構(gòu)的門戶、花園及其公共活動空間營造提出解決方案并實(shí)施。我們從不割裂建筑與景觀的共生關(guān)系，所以我們針對小型的私人會所、售樓空間、示范區(qū)、以及城市的景觀建筑實(shí)現(xiàn)一體化的設(shè)計(jì)。我們?yōu)榇笮突A(chǔ)性工業(yè)園如鋼鐵制造業(yè)、工業(yè)建筑的色彩規(guī)劃提供咨詢。

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湖北武漢園林景觀設(shè)計(jì)有限公司，即中藝盛景(ALH)在湖北的從事園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)，辦公園林景觀設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，源自于加拿大奧邦(ALH)建筑與景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所。

加拿大奧邦(ALH)于2007年進(jìn)入中國，與境內(nèi)湖北中藝盛景園林設(shè)計(jì)有限公司在香港組成中藝盛景(ALH)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，境內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)分別在武漢(湖北中藝盛景園林設(shè)計(jì)有限公司)和深圳(深圳中藝盛景(ALH)景觀建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司)。設(shè)計(jì)工作通過在與中國境內(nèi)優(yōu)秀開發(fā)商、地方政府及研究單位的通力合作，取得成功，后在湖南長沙、河南鄭州等地設(shè)立分部(辦事處)，以便將已成熟的國際經(jīng)驗(yàn)、完善的專業(yè)理論和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念同中國具體國情及各地域的本土文化進(jìn)行有機(jī)融合。中藝盛景(ALH)持中國(政府)建設(shè)部頒發(fā)的風(fēng)景園林設(shè)計(jì)乙級，建筑裝飾乙級設(shè)計(jì)資質(zhì)。

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武漢景域園林景觀設(shè)計(jì)工程有限公司

武漢景域園林景觀設(shè)計(jì)工程有限公司是一家專業(yè)從事城市建筑規(guī)劃、園林景觀工程、房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)咨詢的專業(yè)公司。

董事長由上海交大祝教授擔(dān)任，公司聚集著一批多年從事景觀設(shè)計(jì)，并具有境外知名設(shè)計(jì)公司經(jīng)歷的設(shè)計(jì)師組成的精英團(tuán)隊(duì)。自2001年我們開始創(chuàng)辦景域至今，我們以先進(jìn)的理念、創(chuàng)新的手法和代表一流規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的操作程序，始終走在同行業(yè)的前列。

景域國際自成立以來，先后成功設(shè)計(jì)了近百個(gè)案例，經(jīng)過不懈努力我們制定出一套完善的設(shè)計(jì)體系，并且培養(yǎng)出大批優(yōu)秀的規(guī)劃師、景觀設(shè)計(jì)師，致力于向客戶提供極富創(chuàng)意、人性化、符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)案例。我們先后與萬科地產(chǎn)、華潤置地、保利地產(chǎn)、長城建設(shè)、金地集團(tuán)等知名公司有廣泛深入的合作!

以上就是小編為大家介紹的5武漢家景觀設(shè)計(jì)公司，希望能給有需要的朋友帶來參考幫助，景觀設(shè)計(jì)的內(nèi)容根據(jù)出發(fā)點(diǎn)的不同有很大區(qū)別，大面積的河域治理，城鎮(zhèn)總體規(guī)劃大多是從地理，生態(tài)角度出發(fā);中等規(guī)模的主題公園設(shè)計(jì)，街道景觀設(shè)計(jì)常常從規(guī)劃和園林的角度出發(fā);面積相對較小的城市廣場，小區(qū)綠地，甚至住宅庭院等又是從詳細(xì)規(guī)劃與建筑角度出發(fā)。

三、急求房地產(chǎn)市場營銷方案!!!

1、 健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目概況

2、 健達(dá)世紀(jì)園市場分析

（一）營銷環(huán)境分析

（二）競爭態(tài)勢分析

（三）消費(fèi)者分析

（四）項(xiàng)目SOWT分析

3、 健達(dá)世紀(jì)園銷售策略

1、 入市時(shí)機(jī)及策略

2、 價(jià)格定位及價(jià)格策略

3、 銷售階段安排

4、 健達(dá)世紀(jì)園宣傳推廣策略

（1） 健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目推廣主題

1、 關(guān)于案名2、

3、 項(xiàng)目推廣主題

4、 主題詮釋

（2） 項(xiàng)目廣告策略

1、 廣告階段策略

2、 廣告創(chuàng)意策略

（3） 項(xiàng)目公關(guān)策劃

1、 活動推廣目標(biāo)2、

3、 活動推廣定位

4、 活動推廣訴求重點(diǎn)

5、 活動推廣的方式

（4） 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝策略

1、 銷售現(xiàn)場包裝

2、 樓盤處道路包裝

3、 項(xiàng)目工地包裝

5、 項(xiàng)目媒介組合策略

1、 媒體發(fā)布策略

2、 媒體分析與選擇

6、 健達(dá)世紀(jì)園廣告工作推進(jìn)一覽表

7、 健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目全案包裝策略一覽表

8、 健達(dá)世紀(jì)園推廣費(fèi)用

1、 世紀(jì)園項(xiàng)目概況

健達(dá)世紀(jì)園占地156畝，總體規(guī)劃分三期開發(fā)，一期為8棟多層，已經(jīng)入?。欢跒?0棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔。小區(qū)內(nèi)多功能會所，幼兒園，休閑娛樂設(shè)施配套齊全。此項(xiàng)目是鄭州南部區(qū)域一所大型、生態(tài)、純住宅的社區(qū)?，F(xiàn)在的銷售均價(jià)是1500元/㎡，其中三樓價(jià)格1798元/㎡；五樓價(jià)格1498元/㎡；六樓、七樓1280元/㎡，一次性優(yōu)惠4%。戶型主要集中在80㎡-130多㎡之間，整體規(guī)劃、建筑的外立面塑造及景觀設(shè)計(jì)有濃郁現(xiàn)代特色。

項(xiàng)目周遍學(xué)校有大學(xué)路小學(xué)、鐵十一小、鄭鐵七中、六十二中、中州大學(xué)、鄭州航院等小學(xué)、中學(xué)、高校；附近矗立高級飯店、賓館：民航大酒店、臺灣大酒店、漓江飯店等；附近思達(dá)超市、世紀(jì)聯(lián)華大型購物場所；鞋城、食品批發(fā)市場、高寨農(nóng)貿(mào)市場滿足人們的日常生活需要。社區(qū)外部配套完善，空氣質(zhì)量較好，商業(yè)設(shè)施齊全，文化氣息濃厚。

本案西面緊鄰城市主動脈京廣南路，南面寬闊暢通的航海路連接著城市主干道：西環(huán)路、大學(xué)路、紫荊山路、東環(huán)路等。項(xiàng)目西南的客運(yùn)總站公交線路伸向城市的四面八方。健達(dá)世紀(jì)園所處區(qū)域?yàn)槌鞘信c都市鄉(xiāng)村結(jié)合部，居住人群層次復(fù)雜、素質(zhì)相對較低，人群流動性大，治安狀況較混亂。航海路口至物業(yè)地址這一段給人破敗、衰落、陳舊的印象。

2、 健達(dá)世紀(jì)園市場分析

（1） 鄭州南區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷環(huán)境

從今年來看，鄭州房地產(chǎn)市場開發(fā)形勢良好，

隨著鄭州市拉大城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，降低城市戶口的準(zhǔn)入門檻和區(qū)域性中心城市的建設(shè)與發(fā)展，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。政府開發(fā)北區(qū)的政策東移，

傾力籌建鄭東新區(qū)。與其相比顯得南區(qū)項(xiàng)目在升值潛力方面前景不

太樂觀。同時(shí)，隨著市區(qū)內(nèi)大型批發(fā)市場的紛紛南移，也將會在一定程度上促進(jìn)南區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。改革開放以來，隨著城市化的進(jìn)程，以及南區(qū)專業(yè)市場的建立。鄭州南區(qū)逐步形成了大型燈具批發(fā)市場、京廣批發(fā)市場（鞋城）、河南萬客來食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。此板塊地段具有得天獨(dú)厚的商貿(mào)特征。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與鄭州其它地區(qū)比處于中等水平。對商品房等大宗商品的購買力具有一定規(guī)模。航海路地產(chǎn)項(xiàng)目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤特征，中間沿線項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)、地段優(yōu)勢相似的情況下競爭異常激烈。城市中心較好地段項(xiàng)目獲得難度越來越大，郊區(qū)化的地皮也成為眾多開發(fā)商的爭奪的對象。

鄭州南區(qū)商賈云集，具有較明顯的商貿(mào)特色，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的程度比周圍地帶高。這是其得天獨(dú)厚的板快優(yōu)勢。這種特殊性決定了本區(qū)域的消費(fèi)群對樓盤的價(jià)格敏感度比北區(qū)高。同時(shí)，本區(qū)域外來人口較集中，對于商品房消費(fèi)有一定潛在市場。

（2） 南區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目總體競爭態(tài)勢及競爭者分析

南區(qū)項(xiàng)目中心地帶金祥花園、亞新美好人家、龍躍系列項(xiàng)目、富寓花園等項(xiàng)目先后開發(fā)成功，預(yù)示著該地塊項(xiàng)目尚具有巨大開發(fā)潛質(zhì)，同時(shí)也標(biāo)志著這一區(qū)域消費(fèi)市場日益成熟。此后南區(qū)中心地段出現(xiàn)了第三代生態(tài)住宅：健達(dá)世紀(jì)園、錦繡江南、開元麗城、亞星盛世家園等注重社區(qū)環(huán)境、綠化率較高的大型項(xiàng)目。多數(shù)項(xiàng)目在建筑風(fēng)格及景觀設(shè)計(jì)與外立面方面產(chǎn)品同質(zhì)，樓盤概念也沒有鮮明特色。然而航海路沿線兩段如金色港灣、帝湖花園等項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、概念炒作及營銷推廣方面有著與眾不同的成功案例。

因此，為了更好的作好健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目的整合，河南惠喬廣告公司市場部對周遍最主要競爭者、潛在競爭者進(jìn)行周全細(xì)致的市場調(diào)查與深入分析?；厩闆r如下：

序號項(xiàng)目名稱均價(jià)規(guī)模戶數(shù)工程地址物業(yè)地址廣告定位案場狀況 廣告定位主打廣告語形象定位營銷狀態(tài)1 開元麗城1490元/m規(guī)劃面積116畝，900多戶一期11棟以封頂，處于強(qiáng)銷期京廣南路與長江路交叉口南50米南區(qū)美麗新世界選擇，是一種權(quán)利，有何嘗不是一種能力。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。塑造南區(qū)大眾化品牌現(xiàn)代化住宅 案場大廣告牌醒目，視覺很有沖擊力，震撼力。售房部包裝時(shí)尚、溫馨、清雅。銷售員服務(wù)熱情。2亞星盛世家園1580元/m占地面積140畝，戶數(shù)1188一期在建正在銷售嵩山路與長江路交叉口東北角高尚歷史文化景觀社區(qū) 亞星生盛世家園——文化成就未來；嵩山路上觀山聽水首席庭院。首家大型文化主題景觀社區(qū)圍墻包裝色彩莊重沉穩(wěn)，突出歷史厚重感。案場氣魄，濃郁的文化氛圍。銷售員有氣質(zhì)，缺乏積極性。3錦繡江南1600元/m占地為120畝 1100多戶 一期完工綠化即將建設(shè) 興華南街與張魏路口東南生態(tài)型藝術(shù)社區(qū)“藝墅世家幸福之家”生態(tài)健康藝術(shù)售樓包裝現(xiàn)代風(fēng)格、色彩明快。售樓現(xiàn)場氛圍冷淡。售樓員專業(yè)知識與技巧不足。4 帝湖花園1680元/m規(guī)劃面積3110畝，456畝的月湖一期多層即將建成航海路與桐柏路交叉口純生態(tài)水景人居所“回家就是度家的開始”“善待你的一生”“大帝湖、大社區(qū)、大自然”大氣魄、大氣勢的歐式風(fēng)格售樓現(xiàn)場，開闊的廣場。一期銷售過半，剩下價(jià)位較高的困難。非常熱情專業(yè)敬業(yè)的銷售員。5富寓花園1550元/m280戶處于尾盤銷售期航海中路30號平實(shí)、自然、務(wù)實(shí)、利益訴求(宣傳書)您想要的，正是我們?yōu)槟ㄔ斓摹，F(xiàn)代主義與歐式建筑風(fēng)格糅合開發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)極佳地理位置較好，周遍配套設(shè)施齊全。6金祥花園1450元/m1000多戶五期正在熱銷中鄭州市航海中路19號實(shí)用、品牌點(diǎn)睛之作、封園之作、完美之作比較務(wù)實(shí)的小區(qū)主要是以占領(lǐng)市場先機(jī)前幾期為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，價(jià)位較底。本期是商品房，價(jià)位較高。7龍躍時(shí)代家園1900元/m85戶尾盤銷售期航海北街與交通路交叉口沒有怎么做廣告注重品牌效應(yīng)售房部規(guī)模不大精致、時(shí)尚

競爭者——5W戰(zhàn)略分析

現(xiàn)代營銷由“產(chǎn)品導(dǎo)向——市場導(dǎo)向——需求導(dǎo)向——關(guān)系導(dǎo)向”等理念向更高級更直接更有效的現(xiàn)代營銷理念演繹：競爭導(dǎo)向的營銷理念。這是因?yàn)楫?dāng)市場發(fā)展趨于成熟時(shí)，主要競爭對手的每一項(xiàng)營銷策略及活動都是在充分的研究消費(fèi)群體情況下制定的，有其明確的目的性與針對性。

克勞塞維茨在其《戰(zhàn)爭論》中說戰(zhàn)爭有兩個(gè)目的：一是以打敗敵人為目的；二是以占領(lǐng)敵人境地為目的。在此基礎(chǔ)上提出的5W戰(zhàn)略是以競爭者為研究對象的現(xiàn)代營銷觀念，因而有很強(qiáng)的攻擊性與侵略性。在對區(qū)域市場發(fā)動一場殘酷的侵奪戰(zhàn)時(shí)，對“敵人”進(jìn)行火力據(jù)點(diǎn)的偵察是至關(guān)重要的。“知彼”是市場爭奪戰(zhàn)制勝的關(guān)鍵。針對競爭對手“做的好”模仿，“做的不好的”改進(jìn)，“沒有做的”占領(lǐng)市場高地，“正在做的”研究對策。從而在激烈冷酷的市場爭奪戰(zhàn)中獲得勝利。

主要競爭者——【開元麗城】

項(xiàng)目概述：開元麗城占地約116畝，總建筑面積約12萬平方米，規(guī)劃900多戶，項(xiàng)目綠化綠30%以上，是鄭州南區(qū)一個(gè)大型、人文、低密度、高綠化純住宅社區(qū)。

開元麗城總體開發(fā)為2期，規(guī)劃籌建22棟多層。一期共11棟、36個(gè)單元，432套住宅。分三次調(diào)整價(jià)格，即每144套調(diào)整一次，項(xiàng)目至2003年底竣工。一期建設(shè)包括室內(nèi)多功能會所、大型中式休閑廣場、兒童游樂場所。主力戶型為三房和兩房，面積90m-230m，戶型設(shè)計(jì)功能合理，最大樓間距為50多米。

現(xiàn)已銷售200多套（由于在營銷推廣方面的問題，健達(dá)把本該屬于自己的200多名客戶拱手相送給自己的敵手——開元麗城）由于2003年房產(chǎn)會之后一個(gè)月內(nèi)沒有開展廣告宣傳與公關(guān)活動，近期銷售狀況有一定困難。開元麗城主要賣點(diǎn)列舉：a、開元房地產(chǎn)的大眾化品牌 b、開元物業(yè)品牌 c、開元麗城的規(guī)模 d、開元麗城的超底價(jià)位。

競爭對手5W因素分析：

正在做什么為什么這樣做做的好的 做的不好的沒有做的

1、在項(xiàng)目處于強(qiáng)銷期，定期連續(xù)發(fā)布理性訴求比較廣告。 2、發(fā)布項(xiàng)目工程進(jìn)度的告知廣告，向置業(yè)者發(fā)布信息 3、侵奪求廉求利 的目標(biāo)客戶群體 4、準(zhǔn)備第二輪宣傳沖擊波 1、攻擊打壓競爭對手，突顯項(xiàng)目性價(jià)比，迎合南區(qū)置業(yè)者求廉心理需求。 2、穩(wěn)定以定單置業(yè)者的信譽(yù)，擴(kuò)大口碑效應(yīng)傳播。爭取置業(yè)者購買的信心1、售房部包裝時(shí)尚、清逸、精致，有濃厚現(xiàn)代感的氣息。 2、案場內(nèi)廣告牌畫面唯美、色彩選擇明快、視覺表現(xiàn)有強(qiáng)烈的沖擊力與震撼力。 4、案場外部POP廣告、墻體廣告搶眼吸引人。 5、強(qiáng)銷期以理性訴求廣告的競爭性策略，運(yùn)用比較廣告。 6、項(xiàng)目定位消費(fèi)群體明確：工薪階層。平民化、大眾化、品牌化的路線。 7、物業(yè)品牌知名度與美譽(yù)度都很高。 8、營銷推廣與價(jià)格策略明確。1、廣告推廣策略不太明確，產(chǎn)品形象廣告推廣不太理想。 2、準(zhǔn)備期、內(nèi)部認(rèn)購期形象廣告的創(chuàng)意表現(xiàn)匱乏。 3、廣告推廣前期媒體組合單一，只有大河報(bào)。影響面深度還是不夠。 4、項(xiàng)目所處的地段荒涼，周遍配套設(shè)施不齊全，生活不太便利。1、售樓處道路沒有包裝，周遍營銷氛圍不濃。 2、項(xiàng)目影視廣告還沒有做。 3、南區(qū)交通要塞戶外廣告牌也沒做。 4、對市場主體只是做市場調(diào)查，并沒有派發(fā)宣傳單頁。

其他競爭項(xiàng)目簡析：亞星盛世家園/錦繡江南/帝湖花園

潛在競爭者——【亞星盛世家園】

此項(xiàng)目位于鄭州西南區(qū)嵩山路上，占地面積為146畝，社區(qū)包括20棟多層，3棟小高層，2棟寫字樓多種格局。5000m的中庭廣場，1000m的人工湖，1700m的地下防空設(shè)施。主力戶型二房、三房、復(fù)式，面積28——205m。社區(qū)內(nèi)有會館、幼兒園、商業(yè)街等相關(guān)配套。

亞星盛世家園主要賣點(diǎn)羅列：a、亞星地產(chǎn)的品牌 b、居住文化形態(tài)—文化主題c、水景山景的園林規(guī)劃

競爭對手5W因素分析:

〔優(yōu)勢〕

1、 售房部外部造型現(xiàn)代感十足，2、 內(nèi)部裝飾典雅人文氣息濃郁。售房部的大氣魄展示了開發(fā)商的雄厚實(shí)力。3、 項(xiàng)目附近的戶外廣告牌醒目，4、 視覺沖擊力強(qiáng)。5、 圍墻包裝較重視與項(xiàng)目推廣主題“文化成就未來”相吻合，6、 突顯了人文歷史的厚重感。7、 項(xiàng)目綠化率高，8、 在景觀設(shè)計(jì)方面把山景與水景融入小區(qū)。

9、 在上街區(qū)有著開發(fā)房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，10、 注重建筑品質(zhì)，11、 戶型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃。12、 生活環(huán)境優(yōu)雅，13、 空氣質(zhì)量較好。

〔劣勢〕

1、 廣告主題不2、 明確：一是文化成就未來；二是嵩山路上觀山聽水首席庭院。3、 宣傳推廣存在著很大的盲目性且不4、 系統(tǒng)，5、 造成資金的大量浪費(fèi)，6、 反而7、 增加了項(xiàng)目成本。8、 “文化成就未來”主題概念推廣有些空洞，9、 周遍文化氛圍不10、 濃厚。11、 開發(fā)商觀念陳舊、沒有現(xiàn)代營銷意識，12、 以自我意志為核心，13、 不14、 遵循市場規(guī)律。15、 無法與專業(yè)營銷策劃公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，16、 很多營銷策劃公司也不17、 愿與亞星房地產(chǎn)開發(fā)公司合作。

18、 項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，19、 周遍學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套不20、 完善。

21、 亞星房地產(chǎn)是上街外來品牌，22、 在鄭州知名23、 度與美譽(yù)度低。

【錦繡江南】——潛在競爭者

項(xiàng)目案名原為天泰?藝墅世家。占地120畝，11萬平方米的住宅，最大樓間距超過50多米，容積率低，綠化率超過45%。1萬多平方米園林規(guī)劃，中央花園中1500平方米的業(yè)主會所，500平方米的幼兒園。主力戶型三房、四房、復(fù)式98——200m。一樓1618-1683元/㎡（帶花園）；三樓1586-1665元/㎡；五樓1362--1442元/㎡；六樓1130--1209元/㎡。項(xiàng)目位于亞星盛世家園旁邊，有25棟多層住宅，社區(qū)內(nèi)有生態(tài)綠化系統(tǒng)、石景、水景、健康休閑系統(tǒng)。

錦繡江南主要賣點(diǎn)羅列：a、生態(tài)型社區(qū) b健康概念的提出 c 藝術(shù)型社區(qū)

對手5W戰(zhàn)略分析：

〔優(yōu)勢〕

1、 在較繁華地段與物業(yè)地址處售房部各一；較繁華地段人流量大，2、 距離目標(biāo)3、 客戶群體接近；建立了占領(lǐng)市場爭奪的據(jù)點(diǎn)。4、 該項(xiàng)目是南區(qū)中段較早提出生態(tài)型健康藝術(shù)社區(qū)的樓盤；項(xiàng)目園林規(guī)劃設(shè)計(jì)及至完美，5、 綠化率及高。

6、 注重影視廣告的宣傳，7、 建立了一定的樓盤知名8、 度。

〔劣勢〕

1、 天泰房地產(chǎn)開發(fā)公司在上項(xiàng)目前，2、 對項(xiàng)目可行性分析與研究不3、 夠深入不4、 夠?qū)I(yè)。這也反映開發(fā)商缺乏遠(yuǎn)景規(guī)劃，5、 沒有長遠(yuǎn)的市場洞察力。

6、 一期已為現(xiàn)房，7、 樓房的缺點(diǎn)充分展現(xiàn)。建筑外立面為面磚，8、 呆板、生硬缺乏時(shí)代感，9、 戶型設(shè)計(jì)不10、 合理，11、 主力戶型面積偏大。以至造成消費(fèi)群體購房的抗性很大。12、 案名13、 的全面變動，14、 造成資金的極大浪費(fèi)。

15、 售樓員缺乏熱情，16、 專業(yè)技能與知識不17、 足。18、 媒體組合策略比較單一，19、 只有電視做告知性或提醒式廣告。開發(fā)商缺乏長遠(yuǎn)的營銷傳播策略。

20、 精美的樓書與樓盤的實(shí)況形成鮮明的對比，21、 樓書的成本太大，22、 而23、 效果較差。

【帝湖花園】——潛在競爭者

帝湖花園是布瑞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興建。此項(xiàng)目是鄭州市規(guī)模最大環(huán)境最完美的大型純生態(tài)水景居所。也是鄭州唯一最大活水湖的社區(qū)。規(guī)劃土地為3110畝，20余平方米天然湖面，1200畝園林綠化，8萬平方米休閑廣場。項(xiàng)目綠化率為51%，容積率為1。社區(qū)分為三個(gè)區(qū)域：萊茵東郡、羅馬毫庭、威尼斯水域。項(xiàng)目先開發(fā)多層住宅，以集聚人期，加速資金周轉(zhuǎn)，快速回籠資金。開發(fā)的多層以其低廉的價(jià)位、高品質(zhì)生活方式迅速銷售過半，主要是五六樓價(jià)位底的買的較好。樓盤定價(jià)策略較有特色，與湖的遠(yuǎn)近而不同。此后逐步開發(fā)別墅、聯(lián)排別墅、高層。項(xiàng)目規(guī)劃景觀以湖全面展開，綠化率高。此項(xiàng)目對西南區(qū)其它項(xiàng)目有較大的威脅。

營銷傳播推廣策略是非常的成功。媒體發(fā)布策略宛如一股龍卷風(fēng)，震撼著鄭州地產(chǎn)界。樓盤形象廣告的策略型創(chuàng)意的發(fā)布有一種大氣魄大氣勢，霸氣十足，深入人心。集中火力投放了一輪一輪的媒體炸彈，強(qiáng)烈的刺激著欲在西區(qū)置業(yè)人士。

（三）南區(qū)消費(fèi)群體置業(yè)者分析

1、目標(biāo)客戶群分析：目標(biāo)客戶群年齡在25歲——45歲左右；中等高等學(xué)歷以上，工作與事業(yè)相對穩(wěn)定，進(jìn)入事業(yè)與家庭穩(wěn)定期。家庭可支配收超過2萬元，首期支付3——6萬元之間，月供還款約450——1000元左右。根據(jù)前期市場調(diào)查顯示，南區(qū)整體生活消費(fèi)水平低于全市的平均水平。

2、 目標(biāo)客戶群定位：

依據(jù)南區(qū)狀況，本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要是：

南區(qū)經(jīng)商批發(fā)人員（鄭州萬客來食品城、鄭州華中副食品城、 鄭州食品城、京廣路鞋城批 發(fā)市場、總站紡織品批發(fā)市場等）周遍學(xué)校中青年教師（中州大學(xué)、鄭州航院、測繪學(xué)校、鄭州衛(wèi)校、鄭州七中等）鐵路、部分行政、企事業(yè)單位職工（鐵道建筑總公司鄭州材料總廠、鐵路局工程機(jī)械廠、嵩山機(jī)械廠等）周邊老城區(qū)居民

鄭州中低收入人群

南部郊縣入遷鄭州戶

通過對消費(fèi)群體的走訪結(jié)果顯示，項(xiàng)目周邊經(jīng)商戶與居民對項(xiàng)目都寄托很大希望，也有購買意向，價(jià)位希望在1000元——1300元/平方米。對周邊的市場調(diào)查與消費(fèi)群體的走訪都顯示：對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、人文教育十分重視。

3、目標(biāo)客戶消費(fèi)心理分析

【共性分析】目標(biāo)群體都有強(qiáng)烈的求廉求榮心理，渴望獲得尊重與歸屬感，希望獲得環(huán)境幽雅、空氣質(zhì)量較好性價(jià)比的完美居所。在他們漂泊租房渴望他們對子女的未來抱有很高的希望，希望子女能夠受到比他們更好的高等教育，愿意居住在文化氣息濃厚的區(qū)域。

【差異分析】

南區(qū)板塊是生意人集聚群落，外地人比較多。他們成為改革開放以來先富起來的那一群體。幾十年的經(jīng)營累積累了大量的財(cái)富，雖然擁有別人眼羨的富足，并不意味著生活質(zhì)量的提高。他們依然寄居在別人的屋檐下，過著都市富裕階層的租房生活。他們渴望改變當(dāng)前的居住環(huán)境，擁有自我生活的新天地?？释蔀檎嬲饬x上的城里人，融入都市現(xiàn)代生活。同時(shí)在領(lǐng)略都市繁華之后，又期望一所環(huán)境優(yōu)雅、寧靜和諧能令心靈休憩的場所。

這一區(qū)域也是具有良好的人文環(huán)境。周遍的中青年教師擁有很高的涵養(yǎng)與文化知識，渴望高品質(zhì)高物業(yè)的現(xiàn)代生活環(huán)境。相當(dāng)部分群體也是外來人群，他們對城市生活有著獨(dú)特的理解，期望在喧嘩與騷動之后，享受那分安詳、寧靜、和諧。在事業(yè)與愛情步入穩(wěn)定時(shí)，他們渴望有個(gè)幸福理想家園。同時(shí)對未來的社區(qū)生活充滿幻想與憧憬。

城市工薪階層經(jīng)過幾十年的辛勞工作，他們積累了相當(dāng)?shù)呢?cái)富，但是他們的財(cái)富來之不易。有由于房地產(chǎn)所具有的付款額度大的特殊性，大多人群持幣待購。在購房過程中謹(jǐn)慎，貨比三家。由于原來所居住房屋戶型、面積、功能不合理，社區(qū)環(huán)境綠化差，房屋破舊等原因，希望將來的居住場所與環(huán)境要改善原來居住條件。

（四）健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目SWOT分析

（1）項(xiàng)目優(yōu)勢（Strength）

1、 區(qū)位優(yōu)勢：本案位于鄭州批發(fā)市場、商貿(mào)發(fā)達(dá)的區(qū)域。

2、 規(guī)模優(yōu)勢：項(xiàng)目占地156畝，是南區(qū)較大型樓盤。

3、 面積優(yōu)勢：戶型面積為80m——130m，面積較適合南區(qū)市場

4、 環(huán)境優(yōu)勢：綠化率較高，較郊區(qū)化的地段，空氣質(zhì)量較好環(huán)境優(yōu)雅。

5、 人文優(yōu)勢：周遍小學(xué)、中學(xué)、高院林立，文化氣息較濃。

6、 配套優(yōu)勢：社區(qū)內(nèi)多功能會所，休閑娛樂場所；社區(qū)外商店、購物、生活設(shè)施齊全。

7、 進(jìn)度優(yōu)勢：項(xiàng)目為現(xiàn)房，可感受產(chǎn)品成熟價(jià)值。

8、 價(jià)位優(yōu)勢：價(jià)格比較適合南區(qū)市場。

（2）項(xiàng)目劣勢(Weakness)

1、 經(jīng)濟(jì)劣勢：由于銷售不夠順暢，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)有問題。

2、 信譽(yù)劣勢：由于開發(fā)商拍賣地皮風(fēng)波，以及變更工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)等問題引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用窦吧鐣h。

3、 周遍劣勢：項(xiàng)目周邊的老建筑偏多，且比較嘈雜，周邊小區(qū)域存在抗性。 4、 園林劣勢：規(guī)劃布局不太合理，人車分流系統(tǒng)不完善。

5、 產(chǎn)品劣勢：建筑外力面有些落后，戶型設(shè)計(jì)不是很合理。

6、 景觀劣勢：周遍沒有公園、文化廣場。

（3）存在的機(jī)會：

1、以通過導(dǎo)入新概念，樹立在公眾中的新形象。

2、房產(chǎn)證馬上就拿到，為公關(guān)活動做了良好的鋪墊。

3、開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難的解決。

4、市政府即將大力改造熊洱和河，此河正從健達(dá)世紀(jì)園小區(qū)穿過，改善了人文生活環(huán)境。

（4）面臨的問題：

1、 區(qū)域整體消費(fèi)能力有限，目標(biāo)客房戶群體爭奪現(xiàn)象將較為嚴(yán)重。

2、 開發(fā)商有一定知名度，但美譽(yù)度極差。

3、 項(xiàng)目地段同質(zhì)，概念炒作同質(zhì)。

4、 消費(fèi)者對朝北的客廳存在著較大的抗性。

5、 競爭對手—開元麗城即將封頂，時(shí)尚現(xiàn)代的外力面即將呈現(xiàn)。

6、 健達(dá)世紀(jì)園產(chǎn)品外力面的老化。

7、 健達(dá)世紀(jì)園“好水好景好家園”的主賣點(diǎn)不具備競爭力、說服力。

8、 售樓員的銷售技巧及公關(guān)禮儀缺乏專業(yè)的培訓(xùn)。

3、 項(xiàng)目銷售策略

（一）入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

一個(gè)項(xiàng)目銷售的成功與否是與其銷售時(shí)機(jī)的把握密切相關(guān)的，銷售時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確與否，直接影響到項(xiàng)目的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時(shí)機(jī)，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，否則會對全盤的策劃銷售造成不利的影響。

作為南區(qū)開發(fā)較早的地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目在土地產(chǎn)權(quán)沒有變更，資金周轉(zhuǎn)困難，項(xiàng)目宣傳推廣盲目、項(xiàng)目包裝不系統(tǒng)的情況下倉促上項(xiàng)目。這在客觀上來講，對于本項(xiàng)目在長期內(nèi)開展銷售工作是非常不利的。當(dāng)前置業(yè)群體已越來越理性，其對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、戶型功能、景觀環(huán)境、交通配套等要求也越來越嚴(yán)格，項(xiàng)目不具備認(rèn)購的前提條件而倉促入市，會在營銷推廣過程中造成極大的障礙。由于初期階段沒有開好頭，形成極為惡劣的影響，降低了置業(yè)人群對本項(xiàng)目的新鮮感，在日后正式發(fā)售工作造成困難，也沒有起到預(yù)期的正面轟動效應(yīng)。本項(xiàng)目已經(jīng)錯(cuò)過較佳的春節(jié)前夕時(shí)節(jié)，而這一時(shí)節(jié)是開展公關(guān)促銷活動的較佳時(shí)節(jié)，也是重塑開發(fā)商形象以及贏得消費(fèi)信心的良機(jī)。根據(jù)本項(xiàng)目的市場環(huán)境、競爭態(tài)勢、工程進(jìn)度及市場的發(fā)展趨勢，為了明年的三月份銷售做準(zhǔn)備，惠喬建議：

2004年12月01日作為本項(xiàng)目導(dǎo)入期

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、定價(jià)策略

定價(jià)的影響因素：

位置交通狀況

周邊環(huán)境

配套設(shè)施

社會公共教育設(shè)施

規(guī)模

內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施

景觀

戶型結(jié)構(gòu)

發(fā)展商信譽(yù)

工程進(jìn)度

交樓標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理

2、定價(jià)的基本原則

結(jié)合市場需求及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，評定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)：

各定價(jià)影響因素之權(quán)重分析圖

參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場比較法”制定價(jià)格；

在給各住宅單位具體定價(jià)時(shí)，充分考慮景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據(jù)上述綜合因素來給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤定不同的價(jià)位，采用差價(jià)策略。

參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場比較法”制定價(jià)格；

在給各住宅單位具體定價(jià)時(shí)，充分考慮景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據(jù)上述綜合因素來給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤定不同的價(jià)位，采用差價(jià)策略

（三）銷售階段安排

惠喬建議將整個(gè)銷售推廣過程分為以下5個(gè)階段，每個(gè)階段將采取不同的，具針對性的銷售推廣策略（原則：每一階段所面臨的問題，策略能達(dá)到怎樣的效果）

階段名稱時(shí)間銷售策略宣傳目標(biāo)銷售單位第一階段形象樹立期2003/12/—2004/3/（為期3個(gè)月）“短”“平”“快”的策略，廣告宣傳持續(xù)，銷售速度要快。 對銷售人員進(jìn)行專業(yè)技能與公關(guān)禮儀的培訓(xùn)。消除開發(fā)商信譽(yù)度低不良印象，重塑消費(fèi)信心。 以一期尾盤為主，完成總套數(shù)的10%第二階段信譽(yù)提升期 2004/3/01—2004/6/01 （為期3個(gè)月）低開高走的價(jià)格策略，犧牲部分利益。為盤活資金，集聚人氣做準(zhǔn)備。這樣會給買家一種抓緊時(shí)間下定的感覺，否則，時(shí)間越往后價(jià)格越貴。做好老業(yè)主售后服務(wù)，展開公關(guān)活動，注重口碑效用的傳播總套數(shù)的15%第三階段旺銷期2004/6/02—2004/9/02 （為期3個(gè)月）在本階段可以考慮提價(jià)，達(dá)到開發(fā)商原計(jì)劃定價(jià)。營造熱銷樓盤的氛圍。間斷發(fā)布廣告及促銷活動信息。注重廣告的累積效果。總套數(shù)的45%—50%第四階段持續(xù)期2004/9/03—2004/12/03（為期3個(gè)月）前期業(yè)主售后服務(wù)完善，銷售控制時(shí)機(jī)的把握。廣告媒體組合的 總套數(shù)的15%—20%，第五階段清盤期2004/12/04---------- 發(fā)布間歇性告知廣告總套數(shù)的

四、健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目推廣策略

（一）健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目推廣主題（待議）

1、 關(guān)于案名2、

“健達(dá)世紀(jì)園”案名有些陳舊、不時(shí)尚、不新穎。鄭州也有相同相類似案名。案名尚有些新時(shí)代特征。更改案名將會使所建立起來項(xiàng)目知名度毀譽(yù)一旦，浪費(fèi)財(cái)力。建議延續(xù)原有案名，只是在原來基礎(chǔ)上做稍微改動。整合項(xiàng)目資源，推動項(xiàng)目新形象傳播。

一期“健達(dá)?世紀(jì)花園”

二期“健達(dá)?時(shí)代花園”

3、 項(xiàng)目推廣主題

賦予項(xiàng)目一種獨(dú)特概念，就是賦予項(xiàng)目精神與靈魂，使純物化的樓盤具有鮮活的新生命特征，給予項(xiàng)目更高的附加值。獨(dú)特的概念可以引領(lǐng)時(shí)尚生活潮流，區(qū)別于競爭樓盤，獲得更大差異性，從爾形成獨(dú)特的銷售主張，避免差異化的惡性競爭。

健達(dá)?世紀(jì)花園——時(shí)代?城市?后花園

健達(dá)?世紀(jì)花園——京廣南路上--新城市主義的復(fù)興

健達(dá)?世紀(jì)花園——城市中堅(jiān)的世紀(jì)花園

健達(dá)?世紀(jì)花園——新都市主義，詩意的家園。

* 城市主義。復(fù)興。/自由主義。張揚(yáng)。/自在生活。愜意。/文化生活。濃厚。

* 廣告主打語：與幸福（城市）生活有個(gè)約自在。愜意。濃厚。——城市生活新主張。

圓您一個(gè)不太奢侈的夢

4、 主題詮釋

【時(shí)代】——將項(xiàng)目現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化的社區(qū)生活兩項(xiàng)因素融合，突現(xiàn)21世紀(jì)新時(shí)代新生活的全新現(xiàn)代特征。

【城市】——由于相當(dāng)部分目標(biāo)客戶群為了謀求生存與事業(yè)的發(fā)展，帶者夢想與期望來到這個(gè)中原都市，逐漸熟悉并融入這個(gè)城市生活方式。即要品位都市時(shí)尚、文化、繁華之后，又體驗(yàn)歸家的溫馨、愜意、舒適。城市主義就是人們對城市物質(zhì)豐裕與精神富足向往的完美詮釋。

【后花園】——健達(dá)世紀(jì)花園正好位于目標(biāo)客戶群所做生意或工作的場所附近，宛如他們工作場所的后花園。這也與項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)綠化率較高，即將改建的熊耳河畔是比較妥帖的。

（二）項(xiàng)目廣告策略

1、 廣告階段策略

第一階段：以軟性新聞廣告為主，配合硬性形象廣告廣告和公關(guān)活動推廣。以軟性新聞廣告為主介紹開發(fā)商的新形象，社區(qū)的文化概念，建設(shè)規(guī)劃概念主題。

第二階段：以硬性廣告為主，宣傳樓盤戶型、功能配套、景觀綠化、社區(qū)生活等

第三階段：以促銷性與提醒式廣告，刺激消費(fèi)。

2、 廣告創(chuàng)意策略

1、 報(bào)紙廣告創(chuàng)意

* 開發(fā)商形象篇：《天平篇》《簽名篇》《愛心篇》《腳丫篇》等

* 樓盤硬件設(shè)施：《地段篇》《人文篇》《生活篇》《愛情篇》《友情篇》等

* 軟文宣傳篇：

2、 影視廣告創(chuàng)意

a、 形象片

b、 主題片

3、 戶外

四、五一想去湛江玩，請問各位知道湛江那里比較好玩的嗎？門票怎么樣？麻煩各位推薦幾個(gè)景點(diǎn)

湛江是藍(lán)色濱海、綠色生態(tài)、紅土地旅游三大特色。僅供參考旅游路線：

第一天早上到湛江→（1-1）金鹿園（華南最大梅花鹿養(yǎng)殖基地）→(1-2)南亞熱帶植物園（八景之一南亞奇園）→（1-3）湖光巖(中國雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園、瑪珥湖世界只有2個(gè)另一個(gè)在德國、八景之一湖光鏡月)中午可在湖光巖品齋菜也可在去1-4點(diǎn)中途龍騰飼料廠農(nóng)家飯店吃飯→（1-5）硇洲島（水產(chǎn)鮑魚、龍蝦八景之一硇洲古韻）也是第一天最后站下塌旅店。

第二天從硇州出發(fā)→（2-1）雷州市三元塔公園→（2-2）雷祖祠→（2-3）→廉江鶴地水庫(中午品償水庫魚頭湯并摘水果)（2-4）→寸金橋、寸金公園（2-10景點(diǎn)免費(fèi)）→（2-5）南亞熱帶公園→（2-6）赤坎金沙灣→（2-7）→漁港公園、霞山觀海長廊（八景之一長廊觀海）、海濱公園時(shí)代廣場出（2-8）法國公使署舊址→（2-9）→法國廣州灣警察舊址（2-10）→維多爾天主教堂舊址（2-11）→東方匯理銀行舊址（2-12）→福音堂。

第三天從霞山出發(fā)坐船過麻斜→（3-1）羅郭佐忠烈祠（麻斜羅候王廟）香火旺盛→（3-3）湛江海東新區(qū)（廣東省十四屆省運(yùn)會址）慢行觀賞湛江海灣大橋（橋上不能停車）→（3-4）中澳花園→(3-5)→乘座紅嘴鷗（也可自己租船）游攬湛江海灣（八景之一港灣攬勝）（湛江港、中國三大艦隊(duì)基地---南海艦隊(duì)）

如果是一天時(shí)間路線：湛江是藍(lán)色濱海、綠色生態(tài)、紅土地旅游三大特色。僅供參考旅游路線：

第一天早上到湛江→（1-1）金鹿園（華南最大梅花鹿養(yǎng)殖基地）→(1-2)南亞熱帶植物園（八景之一南亞奇園）→（1-3）湖光巖(中國雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園、瑪珥湖世界只有2個(gè)另一個(gè)在德國、八景之一湖光鏡月)→（1-4）寸金橋、寸金公園→（1-5）南亞熱帶公園→（1-6）赤坎金沙灣→→（1-7）中澳花園觀賞湛江海灣大橋→（1-8）→漁港公園、霞山觀海長廊（八景之一長廊觀海中午海上城市海鮮碼頭用餐飯后游自己租船也可乘座紅嘴鷗游攬湛江海灣（八景之一港灣攬勝）（湛江港、中國三大艦隊(duì)基地---南海艦隊(duì)）、海濱公園時(shí)代廣場出（1-9）法國公使署舊址→（1-10）法國廣州灣警察舊址（1-11）→維多爾天主教堂舊址（1-12）→東方匯理銀行舊址（1-13）→福音堂。

注釋：（1-1）金鹿園位于湛江市湖光巖北側(cè)，占地約27畝。與湖光巖、南亞熱帶作物植物園共同構(gòu)成環(huán)湖生態(tài)旅游圈，附近空氣清新，景色幽美，是湛江市理想的天然“氧吧”。是一間集牧業(yè)觀光、購物休閑、科普教育于一體的梅花鹿觀賞園，也是湛江市一個(gè)新興的生態(tài)旅游點(diǎn)，園內(nèi)放養(yǎng)大群梅花鹿和馬鹿供游人觀賞。 金鹿園內(nèi)綠草如茵，樹木婆娑，環(huán)境怡人，設(shè)有賞鹿、喂鹿、騎鹿、燒烤、品嘗鹿酒、參觀鹿酒生產(chǎn)車間、購買鹿產(chǎn)品等獨(dú)具特色的游玩項(xiàng)目。人鹿之間的那種親近和諧，往往令奔忙于煩瑣囂鬧中的人們精神上得到放松?，F(xiàn)金鹿園已是廣東省和湛江市的旅游定點(diǎn)單位，南亞熱帶農(nóng)業(yè)觀光帶示范點(diǎn)之一，還是“湛江一日游”線路主要景點(diǎn)之一。為滿足游客需要，金鹿園還將引進(jìn)黑熊、坡鹿、馴鹿、孔雀、駝鳥等觀賞動物，建設(shè)自然散放區(qū)和愛護(hù)野生動物科普教育館等。

(1-2)南亞熱帶植物園現(xiàn)為國家“AAA”級景區(qū)，位于廣東省湛江市湖光巖畔，距湖光巖2.5公里，與湖光巖、金鹿苑形成湛江市的旅游“金三角”，是一個(gè)常年綠樹成蔭、空氣新鮮、奇花異草爭奇斗妍的美麗氧吧。 1981年組建熱帶園藝研究室，專門開展熱帶園林花卉種質(zhì)資源的收集、熱帶花卉及切花栽培技術(shù)研究，對標(biāo)本園進(jìn)行改造擴(kuò)大，建成了南亞熱帶植物園。至2005年，南亞熱帶植物園仍是湛江市唯一的植物園，是湛江市及廣東省的科普教育基地，也是湛江的主要景點(diǎn)之一。園內(nèi)收集有熱帶觀賞植物共109個(gè)科879種觀賞植物。其中有國家珍稀保護(hù)植物海紅豆、母生、見血封喉、瓊棕、桫欏、金花茶、柚木、象鼻棕、董棕、扇葉糖棕等21種，還有重要的藥用及珍稀植物如大風(fēng)子、馬錢子、胖大海、神秘果、可可、咖啡、吊瓜、貝葉棕、風(fēng)鈴木、油楠、緬茄、多種鶴蕉等100多種。植物園景色迷人，空氣清新，四季花果飄香，已先后接待我國歷屆中央領(lǐng)導(dǎo)人、省、市領(lǐng)導(dǎo)和許多國際友人及眾多游客。 在參觀植物園的同時(shí)，還可在果園采摘鮮果，品嘗咖啡、果汁和各種植物香茶，選購植物園特產(chǎn)，逗魚、垂釣、燒烤、野炊。來到植物園您還可以吃到在果園長大的走地雞和美味的野菜；夜幕降臨，你可以在招待所讓清風(fēng)傍隨，聆聽田野百蟲的鳴笛，悠哉悠哉地度過一宿。

(1-3)1、湖光巖世界地質(zhì)公園位于廣東省湛江市區(qū)西南部18公里處，總面積為38平方公里，園區(qū)是一個(gè)以瑪珥火山地質(zhì)地貌為主體，兼有海岸地貌、構(gòu)造地質(zhì)地貌等多種地質(zhì)遺跡，自然生態(tài)良好，人文景觀豐富的公園。 2、 園區(qū)的核心景區(qū)湖光巖為中國瑪珥湖的典型代表，是中國乃至世界上保存最完好的火山口湖之一，湖底的沉積物真實(shí)的記錄了10多萬年以來古氣候，古環(huán)境的變化情況，蘊(yùn)藏著豐富的熱帶亞熱帶氣候環(huán)境的變化的信息，被專家們譽(yù)為“天然環(huán)境變遷年鑒”，是中國瑪珥湖研究的起始地和中德兩國科學(xué)家在亞洲挑選并合作研究的第一個(gè)瑪珥湖。湖光巖與德國埃佛爾地區(qū)的瑪珥湖結(jié)為中德姐妹湖。 3、 湖光巖為火山垣環(huán)抱，湖四周懸崖陡壁，火山巖層理、韻律清楚。湖水清澈如鏡，根群搶石成景，構(gòu)成了一幅美麗的山水畫卷。公園內(nèi)古樹難天，古藤繚繞，植被茂盛，有一片高密度空氣負(fù)離子區(qū)，堪稱“天然氧氣吧”，人在湖濱漫步，倍感心曠神怡。 4、園區(qū)歷史悠久，早在隋朝時(shí)期，佛教僧人就依巖而建楞嚴(yán)寺、白衣庵等古剎，宋朝丞相李綱題寫的摩崖石刻“湖光巖”存留至今。廣泛流傳于雷州半島的雷劇，是公園火山紅土文化衍生的特有民俗文化藝術(shù)，內(nèi)涵豐富。 5、湖光巖園區(qū)是火山的杰作，它將以大自然賜予的深刻地質(zhì)科學(xué)內(nèi)涵，奇特秀美的瑪珥湖風(fēng)光，優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，深厚的文化底蘊(yùn)，向世界展示其無窮魅力。 6、神奇湖光巖的九大未解之謎 謎之一 湖面落葉無影無蹤：瑪珥湖畔林木密茂，每天都有大量枯枝敗葉落入湖中，但既不浮又不沉，無影無蹤。 謎之二 青蛙、螞蝗、蛇絕跡：2.3平方公里的湖里魚蝦成群，卻沒有青蛙、螞蝗、蛇的蹤影。 謎之三 神龜、龍魚常露身影：自1998年5月28日國防大學(xué)將軍班60多位學(xué)員首次發(fā)現(xiàn)湖光巖傳說中4米多長的龍魚和近2米寬的大龜遨游湖中的奇觀后，又相繼有許多游客親眼目睹了湖中有大龜、大魚出沒。大龜還救過溺水者，當(dāng)?shù)厝朔Q為"神龜"。 謎之四 湖區(qū)氣溫冬暖夏涼，夏天氣溫比湖區(qū)外低3度：湖光巖青山綠水，湖濱衍生了高密度空氣負(fù)離子區(qū)，負(fù)離子密度達(dá)105688個(gè)/cm3，堪稱"天然氧吧"。 謎之五 湖心水位比湖邊低30厘米：科學(xué)人員監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，湖心水位比湖邊要低30厘米。 謎之六 湖水自動保持平衡，旱不沽澇不溢，但湖水也曾無端高漲：據(jù)載，1948年農(nóng)歷八月，湖光巖地區(qū)沒有下過雨，農(nóng)歷十五晚，湖水突然高漲數(shù)丈，淹沒庵寺，僧尼紛紛跑到山頂避難，三天后湖水復(fù)原位。 謎之七 神奇湖水可治?。寒?dāng)?shù)夭簧偈忻穹从?，在湖里游泳、泡水，皮膚變白，還可治皮膚頑疾，用湖水煮飯可降血壓。據(jù)說，當(dāng)?shù)氐拇迕裆碌男『⒌谝豢谝群鈳r的水以預(yù)防疾病。 謎之八 軟骨羅非魚和鐵骨鯉魚：湖里的羅非魚骨頭是軟的，而鯉魚骨頭特別硬，把魚移到別的池塘養(yǎng)殖后，與一般家魚無異。 謎之九 原始雨林區(qū)爬山不覺得累：在熱帶雨林區(qū)爬山特別輕松，好像有一股浮力在推動。 7、 東門廣場的龍魚神龜?shù)裣?，取材于湖光巖的龍魚神龜傳說。自1998年5月28日國防大學(xué)將軍班60多位學(xué)員首次發(fā)現(xiàn)湖光巖傳說中4米多長的龍魚和近2米寬的大龜遨游湖中的奇觀后，又相繼有許多游客親眼目睹了湖中有大龜、大魚出沒。大龜還救過溺水者，當(dāng)?shù)厝朔Q為“神龜”。

（1-4）寸金橋位于赤坎寸金路原廣州灣租界西面界河赤坎河（又稱文章河）上。1898年清政府不顧人民反對，與法國簽訂《中法互訂廣州灣租界條約》。寸金橋?yàn)槲骶€租界一部分，橋之西之為華界，橋之東為租界，是為紀(jì)念1898—1899年遂溪人民反抗法國強(qiáng)租廣州灣斗爭的史志性建筑物。寸金橋?yàn)檎拷形奈锉Ｗo(hù)單位、湛江市政府愛國主義教育基地。

寸金橋公園因 座落在赤坎區(qū)西側(cè)，鄰近寸金橋而得名，寸金橋橋名含中華國土寸土寸金不容外敵侵占之意，以紀(jì)念1898年湛江人民抗法斗爭的英雄事跡，公園中心廣場屹立著抗法英雄的塑像。是湛江市最大的亞熱帶園林式公園。

（ 1-6）湛江海濱風(fēng)情廊——赤坎金沙灣觀海長廊 奧運(yùn)女神音樂噴泉廣場獻(xiàn)彩虹 寬闊筆直的軍民路，種植了各種熱帶奇花異草的道路隔離帶與兩旁綠化帶；金沙灣新城的花園住宅與新“大天然”的紅頂樓群，向人們展現(xiàn)出優(yōu)雅舒適的生活；金沙灣觀海長廊的碧海椰風(fēng)，更是令人心曠神怡，物我兩忘。

金沙灣海濱浴場吸引大批游人，游人如鯽。金沙灣海濱浴場。春天來時(shí)，這綠蔭甬道便開遍了深深淺淺的紅色杜鵑花，妍麗燦爛，宛若云霞；當(dāng)遇上一夜風(fēng)雨，翌日便是落英繽紛，殘紅滿階；炎炎夏日，甬道則綠蔭匝地，上面還掛滿了累累的白色雞蛋果。穿過甬道，是會所廣場。廣場中央有大型噴水池，噴涌的水柱仿如身穿白色連衣裙的少女在翩然起舞；高聳的鐘塔就坐落在廣場旁邊，與藍(lán)水晶般的會所建筑遙相呼應(yīng)；會所對面是金沙灣幼兒園，那奇特的造型不禁令人聯(lián)想起兒時(shí)童話中的城堡，里面的小公主是否穿著水晶鞋？會所的后邊，依次是網(wǎng)球場、游泳池、果園、小溪、涼亭、回廊……，流連其間，教人目不暇接。

金沙灣的“奧運(yùn)女神”的雕塑 進(jìn)入“海天苑”，小路兩旁盛開著太陽花，相距不遠(yuǎn)，便錯(cuò)落著潺潺的噴泉與白色的大理石雕像。低矮的圍欄里，是開滿鮮花的私家小花園，在落地玻璃門外，白色的雕花小餐桌還放著精致的咖啡杯，主人是否剛剛才送客離開？向海的一側(cè)，坐在花園露臺，便可眺見那碧海藍(lán)天，群鷗翻飛……

黃昏時(shí)分，如果漫步在金沙灣觀海長廊，遙望海灣暮靄迷茫處，那將是巨型豎琴般的海灣大橋飛架天塹之所在……。此刻心中或許會豁然頓悟：其實(shí)昔者長已矣，來者尚可追，赤坎城區(qū)的明天，將會是湛江人驕傲之所在！

(1-7)　據(jù)了解，中澳友誼花園的于2007年9月26日落成開放，這既是百姓城市建設(shè)的一件喜事，更是湛江與凱恩斯兩市人民友誼象征的見證。她是用綠色譜寫兩市友誼情結(jié)，是兩市人民世代友好的具體體現(xiàn)。中澳友誼花園與湛江海灣大橋和橋東公園連為一體，成為湛江城市的中心景觀，將極大地提升湛江城市品位。體現(xiàn)中國和澳大利亞園林文化特色，成為兩市人民友好交往的標(biāo)志，以及中國游客了解澳大利亞景觀、民俗文化的一個(gè)窗口雄偉的湛江海灣大橋與中澳友誼花園花園于2006年8月23日破土動工建設(shè)，2007年9月26日建成開放，工期歷時(shí)一年 多。 中澳友誼花園是由澳洲花園城市設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，我市完成細(xì)化工作及施工圖設(shè)計(jì)。。中澳友誼花園花園分為三個(gè)景觀區(qū)，并以水體貫穿，充分體現(xiàn)澳洲風(fēng)情和中國南方海濱風(fēng)光特色。綠化設(shè)計(jì)充分考慮了植物和林地類型的多樣性，體現(xiàn)了澳大利亞植物特色。園內(nèi)雕塑、園林小品、園林鋪設(shè)及建筑風(fēng)格突出了澳洲土著文化特色和湛江本土文化特色。 主要景點(diǎn)有澳洲園、紅林大道、燈塔廣場、濱湖木棧道、品果軒、雨林植物觀賞區(qū)等。美麗開闊的中澳友誼花園，一如男人一樣的博大胸襟，女人一樣的秀外慧中，漸漸成為了港城新人婚紗外景拍攝的新天堂。君不見情侶碼頭上，濱湖邊，椰林下，那雙雙對對的新人散發(fā)著溫馨與浪漫，留下了足以珍藏一生的美好回憶。

湛江海灣大橋及連接線一期工程東起吳川市黃坡鎮(zhèn)接G325，沿S373線經(jīng)湛江市坡頭區(qū)，于平樂渡口上游1.3km處跨越麻斜海灣，終于湛江市樂山大道，全線包括全長3981m的湛江海灣大橋和約21km的四車道一級公路，總投資約12億元。其中主橋?yàn)殡p塔雙索面混合梁斜拉橋，斜拉橋主跨為480米，鋼砼混合箱梁結(jié)構(gòu)，斜拉橋邊跨跨度為120米+60米。該橋水深達(dá)20m，基礎(chǔ)深達(dá)104m、塔高達(dá)150m，是廣東繼虎門大橋之后建設(shè)的最大規(guī)模的橋梁工程。湛江海灣大橋?qū)崿F(xiàn)了“1個(gè)國際首創(chuàng)，2個(gè)國內(nèi)首創(chuàng)，5個(gè)廣東第一”。

世界上還沒有在5萬噸級主航道旁設(shè)置橋墩的大型橋梁，湛江海灣大橋是第一座 堅(jiān)實(shí)的防海蝕的橋墩。2002年，大橋主墩柔性消能防撞設(shè)施研究被列為省交通廳重大科技項(xiàng)目。經(jīng)過四年多的攻關(guān)，解決了橋梁工程不能抵抗5萬噸級及以上輪船撞擊的世界性難題，而且造價(jià)從原估計(jì)的5000萬元以上降低為2000萬元左右，成為國際首創(chuàng)。 湛江海灣大橋在國內(nèi)首次采用錨拉板的技術(shù)創(chuàng)新，拉索通過錨拉板直接焊在橋面上，構(gòu)造簡單，易于換索維護(hù)，而且在國內(nèi)首次對錨拉板結(jié)構(gòu)進(jìn)行了完整的靜載和疲勞試驗(yàn)，驗(yàn)證了結(jié)構(gòu)的可靠性，具有很高的推廣價(jià)值。

湛江海灣大橋在廣東首次，在國內(nèi)也是較早地實(shí)現(xiàn)了健康系統(tǒng)與大橋同步設(shè)計(jì)、同步安裝，對結(jié)構(gòu)的健康狀況進(jìn)行跟蹤觀察，使大橋成為放心橋。

大橋在廣東第一次實(shí)施環(huán)氧瀝青鋪裝，第一次自行研制出50米連續(xù)梁移動模架造橋機(jī)進(jìn)行施工，第一次使用了平行鍍鋅鋼絲索，第一次在主塔和鋼箱梁之間安裝了國際先進(jìn)的抗震支座。 湛江海灣大橋能夠抵抗5萬噸級及以上輪船的撞擊，抵抗12級以上、三百年一遇的臺風(fēng)，抵抗8級的地震，一系列的研究成果為國內(nèi)外橋梁建設(shè)技術(shù)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

（1-8)漁港公園坐落在湛江市霞山區(qū)觀海長廊的北端，海上城市、海濱賓館、匯景灣旁邊。湛江位于中國大陸最南端的雷州半島，屬熱帶海洋性氣候。漁港公園位于市中心觀海長廊的北端，西臨海洋賓館，東瀕湛江港，南為海洋路，北接南海艦隊(duì)基地，面積約20萬平方米，規(guī)劃目標(biāo)是建設(shè)成為市區(qū)海濱親水性主題公園。1、“海之戀”入口廣場 該景區(qū)包括主入口、次入口及椰林停車場。在景區(qū)布局上，用兩列弧形種植的高大棕櫚科植物將主入口分為前后兩區(qū)。前區(qū)主景為“海之戀”大型雕塑，后區(qū)主景為“北斗七星”旱噴廣場2.港灣鐘樓 據(jù)介紹，“港灣鐘樓”中鑲嵌有“湛江港”（湛江別稱）和“廣州灣”（湛江舊稱）的意思，是把歷史和現(xiàn)在兩個(gè)廣為外界所熟悉的名稱都融匯其中。據(jù)悉，此名稱將于元旦前刻在鐘樓上。 3、漁港船歌 漁港公園已成為新婚人士心目中理想的好選擇 “漁港船歌”為海濱休閑景區(qū)，主景為從湛江漁港收集來的各式漁船，配有砂石灘、木棧道、卵石觀光路等景觀設(shè)施。在伸出防浪堤的海邊沙灘上，設(shè)木棧道和觀光碼頭，?？慷嗨矣^賞漁船，使該景區(qū)成為園內(nèi)漁船文化展覽館的實(shí)物展場。從主入口前廣場延伸出一條木棧道，經(jīng)砂石灘、漁人之家到公園東北角的花葉廣場。木棧道兩側(cè)擺設(shè)各式漁船，與自然形態(tài)的礁石、植物相搭配，形成自然生態(tài)氣息濃郁的休閑步道。沿途散置礁石、卵石及粗沙地，配植海灘沙生植物。防浪堤外的沙灘設(shè)計(jì)作填沙找坡處理，供市民開展沙灘排球、沙灘足球、放風(fēng)箏等休閑活動。 4、漁人之家 “漁人之家”景區(qū)規(guī)劃為游人服務(wù)中心，集中提供展覽、茶飲、小賣、旅游咨詢等親民服務(wù)功能。從功能與景觀的雙重需求出發(fā)，景區(qū)內(nèi)的園林建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)形式以保證有足夠強(qiáng)度抗御臺風(fēng)，外部裝修采用仿木紋及海草屋頂、石墻和木質(zhì)百葉門窗，整體上模仿雷州半島自然小漁村布局，空間開合有致，與水體有機(jī)結(jié)合又自成一體，力求在樸素的建筑形式中折射出現(xiàn)代的審美情趣?！皾O人之家”以風(fēng)信標(biāo)小廣場為中心布置，東入口擺設(shè)兩個(gè)雷州半島獨(dú)有的辟邪石狗。景區(qū)內(nèi)設(shè)小型展覽館，收藏展示海洋生物與漁業(yè)文化景物，并結(jié)合鄉(xiāng)土建筑形式設(shè)置景墻、步道、跌水、木橋、漁船等景觀小品。5、“漁鄉(xiāng)風(fēng)情漁鄉(xiāng)風(fēng)情為公園的中心景區(qū)，規(guī)劃以椰林環(huán)繞的水池沙灘為景觀主體。水池與沙灘的形狀是模擬湛江港平面圖的拓?fù)湫?，再現(xiàn)調(diào)順島、南三島、東頭山島、東海島的相對位置。低凹的地形地貌，寓意湛江是一處絕佳的避風(fēng)港。景區(qū)水體西側(cè)為弧形的木平臺與小碼頭，規(guī)劃系有數(shù)只漁港情人舟，供人品茗傾談。水池北端的觀景平臺與“漁人之家”以木棧道相連。池邊沙灘上，臨水設(shè)置一尊“漁女織網(wǎng)”雕塑。

　景區(qū)中的沙灘為兒童游戲沙池，設(shè)若干笠亭，構(gòu)景材料為原木構(gòu)架、椰子葉和漁網(wǎng)。沙灘上設(shè)計(jì)有大海龜?shù)袼?、蹺蹺板、吊床等兒童游戲活動設(shè)施。中心景區(qū)設(shè)有三座園橋，西側(cè)兩個(gè)穿過沙池的為吊橋，東側(cè)跨過水面的為一拉索橋，懸掛浮球作為裝飾。

6、南海明燈 燈塔是漁港的標(biāo)志，也是漁船航海的生命之光。因此，在園中“漁人之家”以北，適當(dāng)填高地形形成山坡，坡頂上設(shè)一燈塔，將周圍綠地空間作疏林草坪處理。 燈塔的建筑造型，充分吸取湛江民間燈塔特點(diǎn)并適當(dāng)簡化，安裝高亮度彩色景觀射燈，力求達(dá)到光芒四射的景觀效果。 考慮到湛江市民有夜游公園的習(xí)慣，為強(qiáng)化公園的夜景效果，燈塔與主入口及與漁人之家的風(fēng)信標(biāo)之間，每隔9m設(shè)一盞激光地?zé)?，形成兩條美麗的光軸，使之與主入口廣場在視覺上形成呼應(yīng)。這兩條光軸與燈塔，已成為公園夜景構(gòu)圖中心和城市標(biāo)志性景觀之一。

2-6-2觀海長廊工程南起海淀路北至海洋路，全長約1.7公里，根據(jù)其地形現(xiàn)狀分為南、中、北三個(gè)區(qū)（南區(qū)860米，中區(qū)150米，北區(qū)690米），總面積為156公頃（南區(qū)6.38公頃，中區(qū)3.5公頃，北區(qū)5.12公頃）。 南區(qū)較狹長，以紫荊廣場居中，兩翼園道收分有致，曲彎自如，特別是北翼的園道曲直對比，同時(shí)節(jié)點(diǎn)連結(jié)靈活，小型空間收放得體。南區(qū)的綠化品種繁多，組團(tuán)結(jié)合，喬木、灌木及地被三個(gè)層次分明，28種花木共21005株，草皮23490平方米?！≈袇^(qū)地形寬廣，分東西兩面（東面13149平方米，西面32000平方米）東面冠名“觀海臺”，有園路通繞，整體以草地為主。西面空曠草坪呈四方形，植油棕兩行于三條伸側(cè)邊?；竟?1261株，草皮45149平方米?！?北區(qū)以“海螺廣場”為主，種植不同棕櫚植物。其花木品種達(dá)28種，共24181株，草皮9600平方米。 南、中、北三區(qū)從整體來看形象修長，中區(qū)帶動南、北兩翼，總共硬底鋪裝面積達(dá)10萬平方米，呈現(xiàn)一派南國風(fēng)光特有的海濱城市景觀。整潔下99工程年8月1日動工，11月5日全部完工。

2- 6-3海濱公園位于霞山區(qū)東北角海濱，這里有細(xì)白的沙灘、湛藍(lán)的海水、挺拔的椰樹，如茵的芳草，鮮艷的花卉。富有亞熱帶海洋風(fēng)光，被稱為湛江的“城市客廳”。時(shí)代廣場就是公園的大門。大門為歐式建筑風(fēng)格，由二十根圓柱頂起一弧形柱廊，上方鑲嵌著九幅漢白玉浮雕，浮雕描繪了湛江百年歷史，廣場地面用紅、褐、灰三色馬賽克拚成一幅世界地圖。圖中標(biāo)明湛江的位置，也標(biāo)出世界九個(gè)著名口岸，旁邊刻上湛江距離這九個(gè)港口的海上里程。時(shí)代廣場以其獨(dú)特的外形和豐富的內(nèi)涵，成為湛江市一個(gè)新的城市標(biāo)志物。

(1-9) 廣州灣法國公使署舊址在霞山區(qū)海濱路，建于清光緒二十九年(1903年，混凝土結(jié)構(gòu)，門窗仿哥特式，建筑面積800平方米。建立后至1945年，廣州灣租借地法國公使署均設(shè)于此。1946～1949年湛江市政府、1950～1954年湛江市人民政府亦設(shè)于此。為廣東省文物保護(hù)單位。 　歷經(jīng)百年滄桑，于2003年春節(jié)期間正式向廣大市民開放。它位于廣東省湛江市霞山區(qū)海濱路，舊稱公使堂，始建于1903年。原是1899年（光緒二十五年）以后法國在中國的廣州灣租界的統(tǒng)治機(jī)關(guān)的駐地。1943年——1945年曾為廣州灣日本占領(lǐng)軍軍部。1945年抗戰(zhàn)勝利，9月21日中華民國政府收回廣州灣建湛江市，市政府曾駐此?，F(xiàn)在該舊址被列為廣東省文物保護(hù)單位。

　(2-8)廣州灣法國公使署舊址為混凝土建筑3層（含地下室），總面積1902平方米，一層處理成基座（地下室），三層以上筑鐘樓。正門為弧形臺階，直通二樓，兩側(cè)各有兩個(gè)小弧形臺階，二、三層前均有歐式花欄圍廊。室內(nèi)寬敞，筑有壁爐、裝飾性門窗。具有鮮明的近代西式建筑風(fēng)格，是廣州灣——湛江市百年歷史的見證物，是進(jìn)行近現(xiàn)代史教育和愛國主義教育的重要文物。1986年核定公布為湛江市文物保護(hù)單位，2002年公布為廣東省文物保護(hù)單位，2002年底正式移交湛江市博物館管理使用。

（1-10）法國廣州灣警察署舊址：坐落在霞山延安路，在今霞山公安分局大院內(nèi)，與廣州灣法國公使署一街之隔。法國入侵湛江后，為維護(hù)其殖民統(tǒng)治，隨即設(shè)立警察署，并于1900年動工興建辦公大樓。樓高二層，面積400平方米，磚石砌筑，門前寬闊陽臺進(jìn)入大廳，外型莊重肅穆，是湛江法式建筑遺跡中最早的建筑。

(1-11)天主教堂（維多爾天主教堂）我市唯一的哥特式教堂，也是全國重點(diǎn)教堂之一。)

天主教堂：位于霞山綠蔭路，又稱維多爾天主教堂，巍峨高聳，莊嚴(yán)肅穆，四周花木環(huán)繞，是我市唯一的哥特式教堂，也是全國重點(diǎn)教堂之一?！》▏肭终拷螅熘鹘屉S之而入，1900年法籍神父范蘭在湛江主持教務(wù)期間，提出興建教堂，1903年由教會籌資建成。磚石鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，雙尖石塔，建筑面積約600平方米，大廳能容納近干人，是當(dāng)時(shí)華南地區(qū)最具規(guī)模的哥特式教堂。1991年列為市重點(diǎn)文物保護(hù)單位。

(1-12)東方匯理銀行舊址：位于霞山民治路和延安路交匯處，原是法國的商業(yè)銀行，1926年掛牌開業(yè)，是湛江最早出現(xiàn)的銀行。內(nèi)墻寬闊結(jié)實(shí)，門前裝飾圓柱高大聳立，墻面原色水刷石米，外型巍峨堂皇，是當(dāng)時(shí)湛江規(guī)模最大的建筑。解放湛江時(shí)，東方匯理銀行是主要戰(zhàn)場，解放軍為了保護(hù)建筑和減少周圍群眾損失，盡量不使用爆破器材，與盤踞的敵人短兵相接，付出了巨大的犧牲。舊址今為湛江工商銀行營業(yè)部。

(1-13) 福音堂位于霞山區(qū)延安路，是湛江市區(qū)基督教徒進(jìn)行宗教活動的場所。 為美國基督教牧師時(shí)樂士于民國14－25年（1925－1936）所建，內(nèi)設(shè)禮拜堂和幼稚園2室，廳側(cè)有傳道員居堂和浸禮池。福音堂原名“浸信會福音堂”，副堂為幼稚園，總面積247平方米，高9米，堂內(nèi)分禮拜堂，設(shè)浸禮池。

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