杭州濱江2020年土拍計劃（杭州濱江地塊）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于杭州濱江2020年土拍計劃的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)，服務客戶遍布全國，相關業(yè)務請撥打175-8598-2043，或微信：1454722008

本文目錄:

• 1、杭州再調(diào)土地出讓規(guī)則：首推“土拍前限價”

• 2、杭州市濱江區(qū)冠一村拆遷？

• 3、杭州市濱江區(qū)塘子堰15區(qū)塊安置建成了嗎

• 4、杭州亞運村4000余套住宅即將入市，“萬人搖”會否重演？

一、杭州再調(diào)土地出讓規(guī)則：首推“土拍前限價”

6月29日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從“浙江省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)”獲悉，當天上午杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，上述9宗宅地在出讓文件中首次對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進行了明確，即在土拍前就對“限價”標準進行明確。

值得注意的是，目前大部分城市限價均在預售證報批環(huán)節(jié)，對限價多有“申報價不超過周邊在售項目最高價格”的規(guī)定，但在具體操作中，申報價到底如何限定？土地價格拍出新高后會不會突破區(qū)域原有限價？正是因為政策存在部分灰色地帶，往往向市場傳遞出“錯誤”信號，進而干擾市場穩(wěn)定。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，土拍前限價好于土拍后限價，通過將“限價”在土地出讓合同中予以公開、透明的確定，進而鎖定未來的地價、房價，對“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”具有積極意義。

“拍后限價”改為“拍前限價”

“浙江省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的信息顯示，6月29日上午杭州發(fā)布的9宗涉宅地塊，均在出讓公告中對地塊未來“銷售均價”“最高銷售單價”和“裝修價格”進行明確約定。

如位于蕭山區(qū)的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積15.19萬平方米。起始價30.38億元，上限價格為39.48億元；毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于37400元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢第三方平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。

同樣位于蕭山區(qū)的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬平方米。起始價34.9億元，上限價格為45.3億元；毛坯銷售均價不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。

目前，上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。

而此次出讓起始總價最高的是位于上城區(qū)望江單元的杭政儲出（2019）41號商住地塊，出讓面積9.34萬平方米，地上規(guī)劃建筑面積39.39萬平方米，起始總價94.22億元，上限價格為122.42億元；毛坯銷售均價不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于6000元/平方米。

該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進行了明確約定，但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當。

浙報地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，根據(jù)出讓公告，此次限房價不僅限制毛坯均價，也限制了毛坯最高價和精裝價格。“拍地前標明限價的規(guī)則，與之前的限價政策相比，至少沒有違反契約精神；減少了行政自由裁量權，降低了權力尋租的可能性，也改變了市場對‘未來價格有所突破’的預期?！?/p>

土地出讓金持續(xù)領跑全國

值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對出讓規(guī)則進行微調(diào)并不是首次。今年4月2日，杭州在主城區(qū)2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價率由之前的50%下調(diào)至30%，而這一土地出讓規(guī)則也延續(xù)至今。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，無論是將封頂溢價率從50%下調(diào)至30%，還是此次在土拍前明確限價，其背景均是杭州土地市場的升溫。

去年4月底，杭州實施“搖號購房”，隨后樓市逐漸回歸理性，土地市場也逐漸開始降溫。當年5月21日、30日的兩場土拍中，杭州主城區(qū)多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下，最終均被“封頂溢價率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現(xiàn)降溫，“50%溢價率+自持比例”也再未出現(xiàn)。當年7月土拍綜合溢價率達到14%，8月份降至4%，零溢價成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢。

今年1月份杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交，但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍風向突變，呈現(xiàn)升溫之勢。3月29日，杭州最后一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達到50%的上限，其余3宗溢價率也在10%至31%不等。“30%封頂溢價率+自持比例”再現(xiàn)土拍市場。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達到30%的封頂溢價率，并進入競自持階段。而另外2宗位于未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率，但因其較高的起拍價，未拍就已是區(qū)域“地王”。

在2022年杭州亞運會及巨大的基礎設施建設投入刺激下，杭州土地出讓金近年來領跑全國。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩年超過2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經(jīng)達到1375億元，僅次于去年同期的1420億元，繼續(xù)領跑全國土地市場。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，目前杭州土拍溢價率的上升，與早前融資環(huán)境的相對寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關系。

值得注意的是，5月底杭州發(fā)布人才落戶細則，規(guī)定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學歷，在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請落戶。據(jù)了解，?？粕恍枥U納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前，專科生落戶杭州需要符合全日制緊缺專業(yè)目錄及繳納1年以上社保。

“從出發(fā)點來看，杭州人才政策的主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟發(fā)展水平、推進新型城鎮(zhèn)化建設，這也是全面建設小康社會的內(nèi)在要求。”嚴躍進告訴記者，“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’，但無疑對帶動商品住宅消費具有積極作用?！?/p>

據(jù)而瑞數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米，環(huán)比增長10%，同比大幅增長161%。

“大幅降低落戶門檻的同時，一定要防范房價快速上漲、樓市過熱的現(xiàn)象?！眹儡S進表示：“必須嚴格落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控政策，才能確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?

二、杭州市濱江區(qū)冠一村拆遷？

今年濱江這12個城中村將拆除重建！又一波土豪誕生？

2018-02-24 16:44

昨天（2月23日）下午，杭州市召開了全市城中村改造暨小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治工作推進大會，同時公布了《杭州市城中村改造征遷整治、安置房及配套設施項目建設三年行動計劃（2018—2020年）》。

今年，杭州計劃完成56個村的整村征遷，3個村的綜合整治。其中濱江有12個。

（圖片來源：都市快報）

涉及濱江的12個城中村分別為江一、江二、廟后王、協(xié)同、冠一、山二、馬湖、塘子堰、張家村、楊家墩、聯(lián)莊、浦聯(lián)，且均為拆除重建。

拆除重建和綜合整治有何不同？

根據(jù)2016年杭州市委辦公廳、市政府辦公廳發(fā)布的《關于開展杭州市主城區(qū)城中村改造五年攻堅行動（2016—2020年）的實施意見》，兩種改造方式具體如下：

1.拆除重建:

按照城市總體規(guī)劃要求對城中村實施整村改造，并通過調(diào)產(chǎn)或貨幣化方式對征收被補償人進行安置。

2.綜合整治:

對農(nóng)居建造時間較短、基礎配套相對完善、村容村貌較整齊的城中村，可采用綜合整治方式實施改造。

拆除重建就意味著這些城中村將整村征遷，而騰空的城中村土地，會用來造安置房和各種各樣的配套設施。

（濱江區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)居拆遷安置房十三區(qū)塊二期項目）

昨天的會議中也明確了：未來三年，杭州主城區(qū)將增添117個安置房項目，共1588萬平方米，87121套；其中今年將開工建設安置房項目82個，超過1500萬平方米，濱江區(qū)為12個。

2018年度濱江區(qū)城中村改造拆遷安置房開工項目清單

此外，各種配套設施742個，包括166個教育設施、37個文體設施、17個醫(yī)療衛(wèi)生設施、62個社會服務設施、71個廣場綠地、264條道路河道，以及125個其他基礎設施。其中今年開工建設134個配套項目，濱江區(qū)有35個。

2018年度濱江區(qū)城中村改造配套設施開工項目清單

當然，也有已經(jīng)開工的配套項目。比如濱盛路以東、機場北輔路以南、丹楓路以西、機場快速路以北，七甲閘、星民社區(qū)的城中村舊地，將新建奧體單元小學及幼兒園。

學?？傆玫孛娣e為5.2萬平方米，建筑面積9.4 萬平方米。項目新建54班小學、12 班幼兒園，預計2019年8月完工。

配套設置也很棒，停車位556個，300米塑膠運動場1個，標準籃排球場7個，足球場1個。

來源：綜合都市快報（記者 岳雁）、杭州發(fā)布等

三、杭州市濱江區(qū)塘子堰15區(qū)塊安置建成了嗎

建成了。根據(jù)查詢杭州市濱江區(qū)政府官網(wǎng)顯示，塘子堰15區(qū)塊安置房已經(jīng)建成了，建成時間是2022年。濱江區(qū)是浙江省杭州市下轄區(qū)，位于錢塘江南岸，原屬浙江省蕭山市，1996年12月12日由原蕭山市的西興鎮(zhèn)、長河鎮(zhèn)、浦沿鎮(zhèn)三鎮(zhèn)成立。

四、杭州亞運村4000余套住宅即將入市，“萬人搖”會否重演？

杭州加碼樓市調(diào)控后的第一批新盤入市潮來了，關注度超高的亞運村項目也終于領取預售證，預計全部4000余套房源將在近期集中入市。

8月5日，杭州發(fā)布進一步加強樓市調(diào)控的通知，嚴格收緊房票。多名市場分析人士估算，新政至少讓市場上30%的房票作廢。

杭州新房市場已經(jīng)斷供許久，直到調(diào)控新政出臺4天后，才突然開始放量推盤。近三日，杭州已批出20余張預售證，累計可售住宅房源超過7000套。

“千呼萬喚始出來”的杭州亞運村也終于獲批預售證。11日，綠城中國的項目“桂冠東方”打響開閘第一槍，放出了989套房源；今日“華潤亞奧城”也領取預售證，942套房源即將入市。綠城桂冠東方另外兩張預售證以及萬科日耀之城的預售證目前正在申領中。

杭州一二手房價格倒掛嚴重，購房者“買到即賺到”的心理預期強烈，此次開盤售價4.7萬元/平方米的亞運村項目同樣具有這一特征。

杭州樓盤打新持續(xù)火爆，低中簽率已是市場常態(tài)。1月份杭州樓市調(diào)控后，曾上演一萬套新房入市、10萬人參與搖號、全城凍資千億的戲碼。業(yè)內(nèi)人士預計，“8.5新政”后，紅盤將成為“社保巨子”競技場。

“亞運三巨頭”終迎收獲期

“這是一場真正的盛宴?！币幻贾輼I(yè)內(nèi)人士針對亞運村即將開盤評價稱。

亞運村已經(jīng)建設了約3年時間，是杭州購房者最期待的項目，近一年來幾乎每隔幾個月就有亞運村樓盤將開盤的消息。此次4000多套房源集中入市，將考驗杭州調(diào)控新政的實際效果。

杭州亞運村占地113公頃，地處蕭山區(qū)，區(qū)塊位置優(yōu)越，與杭州金融中心錢江新城隔江相望，毗鄰錢江世紀城以及亞運主會場奧體博覽城。錢江新城板塊內(nèi)的水岸帝景、金基曉廬、東方潤園等小區(qū)二手房掛牌價在8萬元-10萬元/平方米，錢江世紀城板塊內(nèi)的創(chuàng)世邸、天璞御園等樓盤二手掛牌單價也在8萬元-10萬元間。

相比周邊已經(jīng)漲上天的二手房價，在杭州新房指導價控制下，已領預售證的綠城桂冠東方、華潤亞奧城價格顯得十分厚道——只有4.7萬元/平方米。

綠城桂冠東方戶型建面約100-220平方米，即使購房者只搖到最小戶型，一二手倒掛價差也達到三四百萬。

對于開發(fā)商來說，在土拍競爭激烈、測算只有微利甚至虧損的杭州市場，亞運村項目也是難得一見的樓市盛宴。

2015年9月杭州獲得2022年亞運會舉辦權，成為中國繼北京和廣州之后中國第三座舉辦亞運會的城市。

三年后，杭州亞運村項目競標，全國前30強房企中有十幾家都參與其中，杭州本土房企綠城甚至準備了重達一噸的競標資料。最終，綠城、華潤、萬科成為大贏家，融創(chuàng)、濱江、保利等房企鎩羽而歸。

按照中標結(jié)果，華潤負責建造技術官員村，綠城負責運動員1號村，萬科負責運動員2號村，此外綠城還代建了媒體村，亞運會結(jié)束后，媒體村將成為人才公寓，只租不售。

綠城、華潤、萬科在中標后立即開工建設，如今所有項目幾乎都已接近現(xiàn)房銷售狀態(tài)。

去年，杭州亞運村土地終于確權，由村集體性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅用地、商住用地，綠城、萬科和華潤的中標身份也終于得到“官宣”。亞運村中標公示顯示，綠城拿地價格為108.41億元，華潤亞運村拿地價總價為53億元，而萬科則花了38億元。

由此算來，綠城的拿地樓面價是2.85萬元/平方米，華潤樓面價是1.17萬元/平方米，萬科樓面價是2萬元/平方米。綠城樓面價較高的原因是它買下了亞運村唯一的純住宅用地，而萬科的土地是商住性質(zhì)。華潤樓面價最低，因為不僅土地是商住性質(zhì)，華潤還要配建養(yǎng)老服務照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務站和便民街坊。

在杭州的土拍市場上，大概很難看到這樣的樓面價了。比如，剛剛拿證的濱江星翠瀾庭同屬奧體板塊，是亞運村的主要競品，去年6月濱江拿地樓面價達到3.1萬元/平方米，要配建公租房、幼兒園和公園，而新房精裝限價為4.5萬元/平方米，比綠城亞運村項目還要便宜2000元/平方米。

同樣在競標亞運村時失利的央企保利，去年以101億元的價格在奧體板塊拿了一塊地，樓面價高達3.2萬元/平方米。

“亞運村項目的利潤率確實會比現(xiàn)在市面上的拿地利潤率高一些?！睋?jù)一名熟悉杭州市場的業(yè)內(nèi)人士分析，雖然去年土地性質(zhì)確定后亞運村“三巨頭”才繳納土地出讓金，這部分資金成本不高，但因為項目早在2018年就開工，如今近乎現(xiàn)房銷售，這部分成本較高，導致三家開發(fā)商也損失掉一些利潤。

搖紅盤必須“拼社?！?/strong>

今年1月27日杭州樓市調(diào)控后，曾有“積壓”下來的22個項目集中領取預售證，隨即爆發(fā)了杭州最大規(guī)模的推盤搖號潮，一萬套新房入市，10萬人參與搖號，全城凍結(jié)資金超過1000億元。

歷史還會重演嗎？

杭州貝殼研究院院長上官劍認為，8.5新政后，杭州大約有55萬在校大學生的購房資格被取消，僅這部分房票已達30%比例。還有業(yè)內(nèi)人士估算，將有250萬新杭州人受到影響，要等2年后才能重新?lián)碛匈彿抠Y格。

“8.5樓市新政出臺后，杭州肯定不會再有那么大規(guī)模的搖號了，不僅是因為幾十萬人丟了房票，而且還因這次將按照社保繳納月數(shù)排序入圍。所以，這次推盤潮將是無房戶、‘社保巨子’的競技場了，但相信市場熱度依然維持高位?！焙贾菀环科鬆I銷線人士告訴第一財經(jīng)，在開盤延期的日子里，不少樓盤都在忙著改進登記系統(tǒng)，為銷售新規(guī)作準備。

按照杭州8月5日出臺的調(diào)控新政，所有擁有杭州房票的購房者，將首次按照社保排序入圍搖號。

其中，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序；高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序。最終，這三類購房家庭分別以10:1比例入圍公證搖號。所以像之前杭州紅盤江河鳴翠那種400多套房有7000多人搖號的情況將不復存在。

杭州有房票就能搖號的時代徹底結(jié)束了，社保年限長短成為能否入圍搖號序列的關鍵因素。杭州規(guī)定社保繳納時間從2006年1月起算，早于這個時間繳納且15年無間斷的，就是杭州頂級“社保巨子”，而參加工作不久的30歲以下年輕人“打新”優(yōu)勢將減弱。

今年1-7月，杭州樓市已經(jīng)累計成交1446萬平方米，同比增長70%。不過，高位運行的杭州市場已現(xiàn)下行趨勢，8月首周，杭州二手房環(huán)比跌19%，同比降幅擴大至54%，后續(xù)規(guī)?；蜓永m(xù)下行走勢。這次紅盤潮可能是杭州樓市最后的高光時刻了，由于買房門檻抬高，未來樓市大概率將進入盤整期。