景觀設計成本把控PPT（景觀設計成本的控制方法）

大家好！今天讓小編來大家介紹下關于景觀設計成本把控PPT的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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文章目錄列表:

• 1、房產項目景觀設計方案

• 2、如何做好房地產景觀設計

• 3、園林景觀設計的要素有哪些

• 4、如何合理的控制成本?

一、房產項目景觀設計方案

2017房產項目景觀設計方案

房產項目景觀設計方案有利于對前期方案與擴初過程中的景觀控制，對房地產的項目品質及景觀效果起到重要的作用。下面的房產項目景觀設計方案，供大家參考!

1.方案設計階段

1.1根據建筑風格、規(guī)劃布局、空間關系及項目的市場定位確立景觀設計方向、原則及風格定位等基本策略。

1.2對建筑規(guī)劃布局(包括消防通道、人防入口、排風井、采光井、住戶入口等的設置)反提建議，確保景觀空間構架格局的完整性。

1.3展示區(qū)的重點設計

展示區(qū)是開發(fā)商為消費者創(chuàng)造了一個“全景體驗”的區(qū)域，在這里，購房者不僅能看到居住的硬件標準、工程質量、房屋結構，還能體會到入住后的物業(yè)服務、家居景觀。

這就需要關注顧客的體驗，以體驗為導向進行設計，提出景觀設計的創(chuàng)意和亮點意向，合理組織展示區(qū)的營銷路線(停車場 —售樓處 —體驗區(qū)—樣板房)，著力營造景觀記憶點，充分體現(xiàn)景觀概念價值，提升展示區(qū)品質。

1.4小區(qū)內活動配套場地及面積要求：

a.兒童活動(0.25m2/戶)

b.老人活動(0.25m2/戶)

c.運動場地(0.75m2/戶)

d.泳池(0.5m2/戶)

1.5 把控項目投資概算

嚴格按照甲方的設計限額值控制項目成本，了解所有材料價格，做到在有限成本中完成效果最大化。在設計的各個階段都要提供投資概算，以便對成本的.有效控制，減少后期因成本控制而產生的圖紙修改。

2.擴初及施工圖設計階段

2.1鋪裝設計

2.1.1鋪裝材料要分主次，高檔的材料應該應用在主要的景觀節(jié)點。

2.1.2特別注意鋪裝的防滑問題，以燒面、荔枝面為主，少用光面材質的面層鋪裝，宜用100、150、200、300、600規(guī)格的石材，規(guī)格較小的適宜用在波打線。大面積的鋪裝由于施工時難以對縫，不宜大量使用100以下規(guī)格的石材對縫鋪貼。

2.1.3材鋪裝厚度：在不行車區(qū)域(包括平時不行車的消防通道)用20-30厚，行車區(qū)域用40-50厚。

2.1.4同一鋪裝平臺出現(xiàn)不同材質鋪貼且厚度相差較大時(例如：20厚的石材和60厚的建菱磚)，厚度小的材料不宜大面積使用，只用于波打線分隔。

2.1.5弧型石材鋪貼宜采用小規(guī)格石材，容易保證弧線美感;使用較大規(guī)格石材時必須采用弧形切割，石材按圓周長均分，且所有拼縫需指向圓心。

2.1.6拼鋪裝要明確鋪貼要求：碎拼的最大及最小邊長、邊數要求、縫寬要求、對縫要求(不能通縫)。冰裂紋鋪裝在邊長上采用3～6邊為宜，塊面積大小不宜相差超過1倍;龜裂紋采用5～6邊，邊長在300～400之間(視鋪裝面積大小而定)，縫寬在6～8左右。

2.1.7道路不宜大面積使用卵石、自然面和蘑菇面等過粗糙的石材以及光面石材鋪裝。

2.1.8石鋪裝要求標注選材標準：規(guī)格、顏色、形狀、及鋪裝要求。

2.1.9裝跨越在兩種不同基礎之上時，要在分界處預留伸縮縫，并在鋪裝圖案上給予對應。

2.1.10園路范圍若遇深回填區(qū)域，墊層增加配筋，防止不均勻沉降開裂。

2.2墻或景墻

2.2.1花基或景墻等立面部分采用的石材鋪貼，板材的規(guī)格要按高度模數等分，不能出現(xiàn)高度不一的效果。

2.2.2景墻飾面石材如無造型上的特殊要求，應避免使用厚度30mm以上的板材，當厚度超過30mm或板材規(guī)格較大時，需采用干掛或濕掛方式鋪貼。

2.2.4壓頂石材交接應采用45°角切割拼接方式。

2.2.5立面濕貼的石材須做六面防水處理，以防泛堿。

2.2.6每20-30米需設1沉降縫，沉降縫位置設置在轉角或鐵欄桿一側等隱蔽位置。

2.3水體設計

2.3.1水池壁與池底須整體澆筑，同時不能跨越在兩種不同基礎之上，防止沉降造成池壁開裂。

2.3.2水景鋪裝要有有效的防泛堿處理，建議石材用防水涂料處理后采用低堿水泥找平再用石材膠鋪貼，并用專業(yè)填縫劑填縫。

2.3.3泵井、回水溝等水景循環(huán)系統(tǒng)所需的設施同樣需要進行有效防泛堿處理，建議用石材膠隔絕砂漿層與水接觸。

2.4游泳池設計

2.4.1居住區(qū)泳池設計必須符合游泳池設計的相關規(guī)定，洗腳池緊挨著下游泳池的臺階。泳池根據功能需要盡可能分為兒童泳池和成人泳池，兒童泳池深度為0.6m為宜，成人泳池的淺水區(qū)為0.9m為宜，深水區(qū)以1.2～1.6m為宜。

2.4.2泳池形狀及內部布置應避免產生隱蔽部位，保持所有角落都能為救生員視線所及，同時還應避免出現(xiàn)不安全的凸角。

2.4.3泳池周邊須設護欄，便于管理，同時增加安全性。

2.5植物設計

2.5.1按植物層次分列，植物的配置遵循五重垂直綠化的方式。

第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木

可選植物：秋楓、樟樹、盆架子、高山榕、雷州榕、細葉榕、大葉榕、尖葉杜英、樹菠蘿、鳳凰木、南洋楹、洋蒲桃、水蒲桃、水翁木、幌傘楓、臘腸樹、荔枝、龍眼、芒果、麻楝、人面子、桃花心木、木棉、美麗異木棉、細葉欖仁、樸樹、五味子、鐵冬青。 第二重：高4-5米，大灌木、小喬木

可選植物：紅花紫荊、垂柳、串錢柳、白蘭、荷花玉蘭、雞冠刺桐、金脈刺桐、桂花、雞蛋花、大葉紫薇、水石榕、陰香、海南紅豆、黃花風鈴木、黃槐、羅漢松、狐尾椰子、銀海棗、老人葵、蒲葵、金山葵。

第三重：2-3米高的灌木

可選植物：桂花、垂榕、琴葉榕、火山榕、造型層榕、高樁黃榕、高樁花葉榕、金葉垂榕、星光榕、千層金、石榴、琴葉珊瑚、大葉傘、福木、塔形羅漢松、多頭馬尾鐵、荷蘭鐵、千年木、龍血樹、孔雀木、旅人蕉、散尾葵、三藥檳榔。

第四重：花卉、小灌木

可選植物：黃榕球、灰莉、紅繼木球、紅絨球、細葉紫薇、山瑞香、狗牙花、梔子花、含笑、米蘭球、九里香球、小桂花、黃金葉球、尖葉木樨欖、毛杜鵑球、勒杜鵑球、龍船花球、細葉棕竹、美麗針葵、蘇鐵、矮蒲葵、夾竹桃。

第五重：草坪、地被等

可選植物：美國槐、洋金鳳、紅花夾竹桃、大葉青鐵、朱蕉、南天竹、七彩大紅花、黃金葉、大紅花、紅繼木、胡椒木、毛杜鵑、鴨腳木、琴葉珊瑚、非洲茉莉、龜背竹、春羽、海芋、梔子花、狗牙花、黃蟬、軟枝黃蟬、花葉良姜、金脈爵床、希茉莉、勒杜鵑、福建茶、腎蕨、野牡丹、蜘蛛蘭、銀邊山菅蘭、花葉假連翹、日本星花、馬纓丹、銀邊草、蔥蘭、玉龍草、花生藤、長春花、比利時杜鵑、變葉木、龍船花、繁星花、白蝴蝶、銀邊吊蘭、白掌、銀皇后、花葉萬年青、彩葉竹芋、孔雀竹芋;時花類：黃蝦花、醉蝶花、玫瑰花、繡球花、鳳仙花、一串紅、三色堇、矮牽牛、波斯菊、孔雀草。

2.5.2綠化其它注意事項

植物設計開始時要首先考慮甲方開盤時的季節(jié)及氣候，選擇在開盤當時生長形態(tài)最好的苗木品種。冬季開盤時要減少下列落葉及怕凍植物的用量：大葉榕、樹菠蘿、鳳凰木、南洋楹、臘腸樹、麻楝、人面子、桃花心木、木棉、美麗異木棉、細葉欖仁、鐵刀木、樸樹、紅花紫荊、垂柳、雞冠刺桐、金脈刺桐、大葉紫薇、黃花風鈴木、黃槐、石榴、紅絨球、細葉紫薇、美國槐、洋金鳳、龍吐珠、花生藤、長春花、變葉木、彩葉草。

落葉量較大植物(特別是葉片較小植物)，避免種植在水體、鋪裝及園路附近(不利于清潔)。如：黃槐、鐵刀木、南洋楹、鳳凰木、臘腸樹、美國槐、細葉紫薇、細葉欖仁、紅絨球、洋金鳳等。

海南蒲桃由于果實容易污染鋪裝，同樣避免種植在鋪裝附近。

兒童游樂場周圍不宜種植遮擋視線的樹木，保持較好的可通視性，便于成人對兒童進行目光監(jiān)護，旁邊不能應用有毒有刺植物。

住戶門前不宜種植3株相同品種的植物(特別是落葉或高瘦形態(tài)的植物)。

住宅大門、窗口前不種大樹;大樹種植要距離建筑窗口5米以外，不要影響住戶

光線，最好處在兩幢建筑之間，讓建筑的角隅有背景襯托，也不影響建筑采光、通風和視線。(注意首層的同時還須特別注意二層的門窗同樣有此要求)。

主要景點及主要道路旁不宜用落葉樹，影響即時效果。

常綠與落葉、速生與慢生相結合，避免大面積落葉植物群植。

泳池四周綠化要求密植，遮擋視線，盡量采用棕櫚科植物，禁用小葉型落葉植物，及落果落花植物，大葉型落葉植物只能用于點綴。

樁景樹應種植在草坪中，不宜在其周邊配置地被植物及過多灌木，以免作為樁景樹最大景觀價值的樹樁受到遮擋。

帶刺植物不能種植在道路及活動場所周邊。

二、如何做好房地產景觀設計

如何給我們的潛在客戶說園林？

給自己定目標，讓設計公司做事，給客戶說事。做得好，也要說的好，我們需要用通俗易懂的語言，給客戶介紹我們的產品，我們的園林。比如說，我們前面說的南山北水，實至名歸，就是通過易記的詞語，讓我們的銷售人員很容易的記住我們的園林特色，向客戶介紹我們的產品。

景觀建造，需要統(tǒng)一的思路，貫徹于整個建設的過程。

方案一經確認，需要堅決執(zhí)行。

拍板的人越少越好，既要民主，更要集中。

如何選服務商？

用材要本地化，就是本地容易找到的材料，配合也很重要。

客戶與設計師

房地產景觀設計有兩個作者，一個是開發(fā)商，一個是設計公司。這兩者合作的水平，決定了設計的水平。其實，開發(fā)商的眼光，也很重要。

設計企業(yè)

尋找設計公司最重要的原則是門當戶對。設計公司要有實力，同時我們的項目能引起設計單位高度關注及投入，還需要有良好的配合和后期服務。有實力的設計公司，一般設計師的水平都比較高，而且內部有設計把控流程，不至于低劣的設計產品流入市場。

施工企業(yè)

有完善的服務架構和專業(yè)人才，有良好的業(yè)績，有經驗也很重要。

團隊

一個好的景觀設計師，成就一個好的項目；方案一旦選定，設計師就決定了整個園林布局。要求設計公司派出最好的設計師作為主創(chuàng)設計師。

一個成功的園林景觀作品的完成，更離不開一個優(yōu)秀團隊的配合。需要設計、施工、協(xié)調管理三方面的緊密合作

共同成長

合作關系要建立在伙伴的平臺上，善待配合單位，這樣設計公司（施工企業(yè)）就能幫助企業(yè)創(chuàng)造更多的價值，提供超值的服務。

紅樹灣的成功合作，讓開發(fā)商和設計公司（施工企業(yè)）得到一加一大于二的結果。

榮譽是設計公司另外一種重要收入，它能為日后帶來更豐厚的報酬。紅樹灣的成功，給設計公司，施工企業(yè)帶來不少的新項目。

溝通

積極與與設計師溝通，避免工程施工中出現(xiàn)設計缺陷。

施工前的技術交底

通過研究和會審圖紙，廣泛聽取各方意見，既可使參與施工的人員了解設計意圖、技術要求、施工工藝等，又可以提醒設計師，受某些條件限制，現(xiàn)場實現(xiàn)不了，設計上配合作出調整。有時候，也要向現(xiàn)實低頭。

關注細節(jié)

從大處著眼，小處著手，踏踏實實做好每一個細節(jié)

細節(jié)成就整體之美

在有限的空間挖掘出一塊休閑天地

在生態(tài)地下室采光井種植的鳳凰木，枝條飄逸，與周圍環(huán)境協(xié)調

經過處理之后，消防路就不會顯得呆板，并充滿生機和情趣

設計的實施和現(xiàn)場再創(chuàng)作

設計在實施階段，現(xiàn)場的把控和再創(chuàng)造，同樣不可少。

比如說，模仿自然的山水園林的實現(xiàn)，我認為，現(xiàn)場專業(yè)人士再創(chuàng)作，同樣不可缺少。

在實施的過程中，添加了石頭和蜻蜓雕塑，賦予了景觀空間更多的內涵，品味得到進一步提升。

中心水景區(qū)在施工過程中不斷完善，經過改造提升，北區(qū)中心水景顯得更柔，更自然。添加一些天然石頭，讓山庭的韻味更足。同時，我們體會到，自然石頭、水生植物，是軟化駁岸的好材料，是秩序與自然的過渡，給綠化生長的時間，景色會更加宜人。

景觀樹

景觀大樹在空間的營造、氛圍的烘托中，起到意想不到的效果。在關鍵節(jié)點用大樹假植苗，能把空間構架，搭起來。如有可能，盡早安排大樹的種植，在項目開盤時，能感受到更多的綠意，效果會更好。

園林燈光

夜景效果，是另一種景觀，可以發(fā)揮出不同于日間的景觀效果。許多單位在園林的實施過程中，忽略了夜間效果的營造。

雕塑小品

中信紅樹灣的雕塑，以與景觀環(huán)境相容為原則，分為寫實和抽象兩大類，散發(fā)濃郁的嶺南生活氣息。雕塑小品起到聚焦的作用，雕塑小品也起到點題的作用。水牛、牧童、潤澤水面，勾起我們對嶺南水鄉(xiāng)童年生活的回憶。

展示區(qū)的營造

作為地產項目，營銷展示區(qū)的營造，是需要濃墨重彩的地方，必須提前統(tǒng)籌安排。其實，在營銷階段，園林環(huán)境是吸引顧客的重要內容。我們認為，有生命的園林，比建筑本身更能打動人！

情景模式的營造

通過開展活動，吸引人氣。人是園林中的主體，缺少人，則缺乏生機。在園林中增加一些園林家具、兒童游樂設施，健身器材以及其他小品，營造氛圍。

做好多專業(yè)施工協(xié)調管理

園林工程牽涉的面較廣，有防水工程?土方工程（及微地形）?園林給排水?鋪裝工程?綠化種植、鋼結構、強弱電及燈光工程?假山工程，又有雕塑?健身娛樂設施等的配套工程，工作的先后次序，對于整個項目的把控和推進，減少交叉作業(yè)的干擾，起到至關重要的作用。

進度計劃

管理者和施工單位必須編制工程進度計劃，并在施工中不斷修正。

工期安排

項目景觀施工中，工序多，周期長，必須在充分熟悉圖紙內容的基礎上，結合現(xiàn)場的情況，集中力量保證重點工序的施工。先難后易，把工作安排早，安排細，安排好。比如說，先把園林中的主路，泳池結構、大的構筑物先安排施工。

成本控制

需要有一個合理的預算。如果想得到好的設計結果，必須并且準備合理的預算。按景觀面積計算：普通園林200元/平方米、中等園林400元/平方米左右、高等園林600元/平方米、高上800元/平方米、頂級園林1000元/平方米以上。工程成本控制要貫穿園林工程建設的全過程，比如說，一些地方的石材厚度減少，大樹不一定要很大，但是樹冠要好。

三、園林景觀設計的要素有哪些

晟景文旅：新場古鎮(zhèn)景觀

園林景觀設計要素1、地形。

它是園林景觀設計中最基本的場所，因為其余的要素都要在它的基礎上建立?？梢苑譃樯降?、盆地、平原與丘陵這4類。地形設計必須具有整體的連續(xù)性，用地邊緣必須與周圍建筑物的標高相協(xié)調，設計的土方填挖量應保持內部平衡，并盡量利用原地形，減少土方工程量，對于較高的土山，設計者應充分考慮到原有地形的承載能力，需要時進行特殊施工和加固措施。這樣既可以保護環(huán)境又可以減少開發(fā)成本。

園林景觀設計要素2、植物。

它是園林景觀設計中最重要的要素，一所園林一半以上都是植物。設計時要巧妙的把草坪、樹木和花結合在一起，要顯得相得益彰。所種植的植物也不能是有毒的，因為園林景觀里的人流量都很大。在植物設計這方面，應該表現(xiàn)園林的時序景觀，，形成一定的空間變化，形成地域景觀特點，創(chuàng)造觀賞價值。

園林景觀設計要素3、水景。

水是園林中的重要組成要素，園林水體具有調節(jié)空氣濕度的作用，可以溶解有害氣體。在設計水景的時候，要注意觀賞性和功能性。前者最典型的就是池塘，后者最典型的就是地面灌溉系統(tǒng)。這兩個的設計都不容小覷，一個關系著園林的風格，一個關系著園林的地下系統(tǒng)。

園林景觀設計要素4、道路。

就是園林里所有的人行道與車行道，人行道一般是由鵝暖石鑲嵌的可以按摩石子路，車行道一般是有地標線的瀝青路。另外，需要根據道路的使用功能進行設計。例如人行道設置應考慮車輛的爬坡能力，園林道路應該主次分明，曲折有度，既應該方便旅客，也應該起到美觀的作用。

四川晟景文旅，專注文化、旅游產業(yè)融合發(fā)展。以資源價值盤活與開發(fā)為導向，以“運營前置”的思維，致力為“文化旅游目的地、生態(tài)旅游目的地、農業(yè)旅游目的地”提供文旅融合整體解決服務。

四、如何合理的控制成本?

淺談如何控制房地產開發(fā)成本

邸國永

近年來，房地產業(yè)經營環(huán)境急劇變化，競爭日趨激烈。開發(fā)商單純依靠簡單的戰(zhàn)術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經營戰(zhàn)略的重要性越來越被開發(fā)商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經營戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因為，在短期內，開發(fā)商所定位的產品價格受到市場的約束，市場需求也是企業(yè)發(fā)展的外在因素，開發(fā)商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。

一、投資決策階段

投資決策階段是項目開發(fā)中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。

1.組織優(yōu)秀的項目團隊

項目行性研究以及產品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業(yè)技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建筑師、造價工程師、營銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經營管理人員（或項目經理）。

在投資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

2.進行詳細的成本分析

(1)土地開發(fā)成本

土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應包含：

①土地出讓金

土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。

②土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費

土地征用費、城市配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。

(2)前期工程費用估算

前期開發(fā)費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別?！叭ㄒ黄健?quot;和臨時設施費應根據實際估算，并結合實際狀況充分發(fā)揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。

前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應注意同相關部門協(xié)調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規(guī)費由硬性指標轉變?yōu)槭袌稣{控，開發(fā)商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。

(3)建筑安裝工程造價成本

建筑安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區(qū)域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產品定位。

(4)社區(qū)管網、配套設施、小區(qū)智能化費

社區(qū)管網費用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區(qū)內網站的設置進行了解、分析，做好估算。

區(qū)內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業(yè)經營運作打好基礎；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應考慮其適應性。

小區(qū)智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用將給物業(yè)經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。

(5)園林環(huán)境工程費

園林環(huán)境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關。

(6)投資決策階段的費稅分析

管理費：根據城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。

銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。

財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對開發(fā)商最終利潤產生較大影響。

稅金：在決策階段，開發(fā)商應根據政府有關規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發(fā)商來說是至關重要的。

(7)不可預見費及風險分析

根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小于項目凈利潤的5-8％。

二、設計階段

設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發(fā)商的建筑師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據項目定位確定合理的容積率

項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

2.做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化

成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優(yōu)化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。

3.實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法

對設計單位施工圖限額設計指標有：

(1)每平方米鋼筋含量指標；

(2)每平方米砼含量指標；

(3)單位施工圖預算指標；

(4)設計變更費用限額指標。

4.加強設計質量檢查監(jiān)督，減少設計變更費用

對設計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規(guī)定因設計質量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。

三、招投標與合同洽商階段

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。

1.做好招投標工作的幾個主要措施

根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。

招標階段控制造價的主要方法有：

(1)單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干。

(2)甲供材料方面：對于涉及工程品質的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承包商的積極性。

(3)區(qū)內配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規(guī)格、品質予以明確。

(4)智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新?lián)Q代快，價格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大）。

(5)土石方工程方面：區(qū)內的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。

招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。

2.合同管理體系中的成本控制

(1)合同的嚴密性

除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。

(2)合同的可操作性

合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠實際執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制

施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：

1.加強設計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理

施工階段的設計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的管理權限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。

2.加強設備和材料的品質與價格管理

完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

(1)自行采購

自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。

(2)總承包單位采購

開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調動其積極性。

(3)甲方限價承包單位采購

一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。

上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。

3.加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控

(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調，扎實地做好基礎工作。

(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協(xié)調，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發(fā)生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。

(3)資金計劃與成本的動態(tài)控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

五、結算階段的成本控制

結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：

1.會議確認制

結算原則采用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。

2.二次復核、審計制

建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委托中介機構。

3.獎懲制度

結算完畢后，對照成本目標進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質量（含本企業(yè)設計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。

總之，房地產開發(fā)的成本控制應貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其在二線城市開發(fā)項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態(tài)度做好每一個環(huán)節(jié)，這樣才能使公司贏得最大的利潤。

以上就是小編對于景觀設計成本把控PPT問題和相關問題的解答了，如有疑問，可撥打網站上的電話，或添加微信。

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