中國商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（中國商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀論文）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于中國商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、電子商務行業(yè)這些年的發(fā)展近況？

• 2、2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢怎么樣？適合投資嘛？

• 3、商業(yè)地產(chǎn)市場分析，如何精準洞察？

• 4、你覺得目前中國商業(yè)的發(fā)展趨勢是怎么樣的？

一、電子商務行業(yè)這些年的發(fā)展近況？

中商情報網(wǎng)訊：電子商務服務業(yè)是伴隨電子商務發(fā)展而逐漸興起的一種新興服務行業(yè)，是為電子商務活動的開展所提供各種專業(yè)服務的總稱。其中，交易服務是指以促進網(wǎng)上交易為目的的電子商務交易平臺服務，包括B2B交易服務、B2C交易服務、C2C交易服務三種類型，主體是電子商務平臺企業(yè)。

市場規(guī)模

數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國電子商務服務業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，市場規(guī)模進一步擴大，全年電子商務服務業(yè)營業(yè)收入規(guī)模為4.47萬億，同比增長27.2%，增速較上年同期加快6.9個百分點。其中，電商交易平臺服務營收額持續(xù)快速增長，達8412億元，增速為27.0%；支撐服務領域中的電子支付、電商物流、信息技術服務等市場營業(yè)收入規(guī)模為1.80萬億元，增長38.1%；衍生服務領域業(yè)務規(guī)模為1.84萬億元，增長18.3%。中商產(chǎn)業(yè)研究院預測，2021年我國電子商務服務業(yè)市場規(guī)模可達59648億元。

數(shù)據(jù)來源：商務部電子商務和信息化司、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

從細分領域來看，發(fā)行人所在的衍生服務領域業(yè)務規(guī)模增速最高。其中，電商代運營2019年市場交易規(guī)模為11355.1億元，同比增長18.0%，得益于電子商務的快速發(fā)展，電商代運營行業(yè)中的品牌電商服務市場保持高速增長，不斷涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀代運營商。

數(shù)據(jù)來源：商務部電子商務和信息化司、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

未來發(fā)展前景

1.專業(yè)分工下的服務需求增加

在互聯(lián)網(wǎng)及通信技術的支持下，傳播速度和信息效率有了本質(zhì)上的提高。消費者在線上可以輕松地獲得商品信息，體驗快速物流服務，通過“意見領袖”得到產(chǎn)品反饋，通過主題活動增加品牌認知。效率的提升催生了一個更大的市場，同時也使得商品從品牌方流轉(zhuǎn)到消費者的過程發(fā)生了改變，從原先的單一觸點方式改變?yōu)楝F(xiàn)在的多觸點方式，每個觸點需要優(yōu)質(zhì)的服務商參與其中，協(xié)助品牌方共同完善消費者的購物體驗。

2.線上消費的充分鼓勵與扶持

近年來，居民消費對于國民經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)起到越來越大的拉動作用，國家相關部門關于促進消費的政策也在不斷出臺，如《關于完善促進消費體制機制，進一步激發(fā)居民消費潛力的若干指導意見》《關于加快發(fā)展流通促進商業(yè)消費的意見》。同時，電子商務作為消費新業(yè)態(tài)的主要生長載體，未來將在促進消費及拉動經(jīng)濟增長中被賦予更多使命。

3.法制環(huán)境和行業(yè)規(guī)則不斷健全

作為電商領域的首部正式法規(guī)，《電子商務法》的落地實施對行業(yè)的長期良性發(fā)展起到了積極的作用?！峨娮由虅辗ā穲猿职l(fā)展與規(guī)范、政府與市場、監(jiān)管與自律相結(jié)合，在法律規(guī)范的前提下，充分激發(fā)市場活力和創(chuàng)造力。并從推動通關效率提升、規(guī)范電子商務經(jīng)營者登記、推進網(wǎng)絡誠信體系建設幾個方面來規(guī)范和推動電子商務市場的發(fā)展。大量不合規(guī)的從業(yè)者將會陸續(xù)退出，有利于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)公司的集中度提升。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國電商行業(yè)市場前景及投資機會研究報告》，同時中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務。

二、2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢怎么樣？適合投資嘛？

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。

新冠肺炎疫情影響下，居民生產(chǎn)生活受限、消費活動減少，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)；但從另一方面看，疫情加速互聯(lián)網(wǎng)時代消費習慣變革，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新格局將逐漸形成。在此背景下，中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數(shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產(chǎn)價格水平及其變化趨勢。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.1元／平方米·天，環(huán)比下跌2.41％；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.8元／平方米·天，環(huán)比下跌1.09％。

疫情期間，部分業(yè)主／運營商推出給予免租期、緩交租金等一系列商戶紓困措施，商鋪租賃樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，樣本商業(yè)街中，近半數(shù)業(yè)主給予商戶免租期；樣本商圈中，超七成購物中心給予商戶免租期（注：本次商鋪平均租金漲跌幅未考慮疫情下業(yè)主／供應商為商戶提供免租期對租金水平的影響）。

從漲跌個數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.1％，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占83.3％，4.5％的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占14.7％，租金環(huán)比下跌的商圈占84.2％，1.1％的商圈（購物中心）租金與上期持平。

從市場表現(xiàn)來看，2020年1-5月，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)13.9萬億元，同比下降13.5％，降幅較1-4月收窄2.7個百分點；其中實物商品網(wǎng)上零售額同比增長11.5％，增幅較1-4月擴大2.9個百分點；實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額比重為24.3％，較去年同期擴大5.4個百分點。在新冠肺炎疫情影響下，網(wǎng)絡購物成為居民消費的重要方式，實物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，線上消費對實體經(jīng)營仍產(chǎn)生擠壓效應。整體來看，受疫情影響，我國經(jīng)濟和消費受到較大沖擊，商業(yè)租賃需求恢復仍需時間。

1、百街商鋪租金指數(shù)變化

（1）百街商鋪租金變動情況

根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2020年上半年，百街商鋪平均租金為25.1元／平方米·天，環(huán)比下跌2.41％。

分城市等級來看，2020年上半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占11.5％，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占80.8％，7.7％的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中，北京9條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲五跌兩平，其中南鑼鼓巷跌幅最大，為3.37％；上海11條商業(yè)街租金環(huán)比均下跌，其中田子坊跌幅最大，為5.26％；廣州3條商業(yè)街租金環(huán)比一漲兩跌，其中北京路步行街跌幅較大，為3.67％；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌，其中東門步行街跌幅最大，達5.59％。

2020年上半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.5％，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占85.0％，2.5％的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市中，南京主要商業(yè)街租金環(huán)比上漲；杭州、長沙、海口主要商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；其余7個城市主要商業(yè)街租金環(huán)比均下跌或持平，其中武漢光谷步行街租金環(huán)比跌幅最大，為6.64％。

（2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街

2020年上半年，樣本商業(yè)街中，南京老門東、?？谥猩铰返?條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，但漲幅有限，其中南京老門東環(huán)比漲幅最大，為0.78％；?？谥猩铰?、?？诮夥盼髀飞虡I(yè)街租金環(huán)比漲幅在0.5％（含）-0.7％（含）之間；北京簋街、杭州武林路等5條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅均在0.5％以內(nèi)。在租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，武漢光谷步行街、深圳東門步行街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大，其中武漢光谷步行街租金環(huán)比跌幅最大，為6.64％；深圳東門步行街、上海田子坊商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在5.0％-6.0％之間；重慶三峽廣場、蘇州石路步行街、天津濱江道商業(yè)街等7條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在3.0％-5.0％之間。

2、百MALL商鋪租金指數(shù)變化

（1）百MALL商鋪租金變動情況

根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數(shù)。2020年上半年，百MALL商鋪平均租金為26.8元／平方米·天，環(huán)比下跌1.09％。

分城市等級來看，2020年上半年，一線城市中13.6％的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，84.1％的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，2.3％的商圈（購物中心）租金與上期持平。一線城市中，北京12個商圈租金環(huán)比一漲十跌一平，其中崇文門商圈租金跌幅最大，為2.58％；上海22個商圈租金環(huán)比三漲十九跌，其中人民廣場商圈跌幅最大，為2.82％；廣州6個商圈租金環(huán)比兩漲四跌，其中北京路商圈跌幅最大，為3.99％；深圳4個商圈租金環(huán)比全線下跌，其中華強商圈和福田中心區(qū)商圈跌幅較大，均為2.29％。

2020年上半年，二線城市中15.7％的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，84.3％的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌。長沙、南京、蘇州、重慶、南昌等7個城市重點商圈租金環(huán)比全部下跌；成都、杭州等4個城市重點商圈租金環(huán)比均漲跌互現(xiàn)。二線城市中，杭州申花商圈租金環(huán)比跌幅最大，為3.70％。

（2）租金漲跌幅較大的商圈

從商圈層面看，2020年上半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，廣州天河路、廣州西關等10個商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中廣州天河路商圈租金環(huán)比漲幅最大，為0.61％；廣州西關商圈租金環(huán)比漲幅亦達到0.60％；上海川沙、上海七寶2個商圈租金環(huán)比漲幅均在0.5％-0.6％之間；青島浮山后、?？跒I海國貿(mào)、上海中山公園等6個商圈租金環(huán)比漲幅均在0.5％以內(nèi)。在租金環(huán)比下跌的商圈中，廣州北京路、廣州市橋2個商圈租金環(huán)比跌幅近4.0％；杭州申花、南昌八一等3個商圈租金環(huán)比跌幅均在3.0％-4.0％之間；青島李村、上海人民廣場、重慶三峽廣場等5個商圈租金環(huán)比跌幅均在2.0％-3.0％之間。

3、租金運行趨勢研判

從市場表現(xiàn)看，2020年以來，受新冠肺炎疫情影響，網(wǎng)絡購物成為居民消費的重要方式，實物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，線上消費對線下實體商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生一定沖擊。一方面，疫情催化新興業(yè)態(tài)持續(xù)擴張，推動零售商業(yè)企業(yè)實現(xiàn)線上與線下的加速融合發(fā)展。另一方面，零售商業(yè)企業(yè)提供的無接觸、自助式零售等服務更受消費者青睞，同時社區(qū)商業(yè)價值獲得快速提升。整體來看，2020年上半年，經(jīng)濟運行還未回歸正常水平，投資、消費等主要經(jīng)濟指標仍未恢復到去年同期水平。短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟仍在復蘇，實體商業(yè)經(jīng)營仍面臨較多挑戰(zhàn)，商鋪租金整體承壓。未來，隨著疫情防控形勢向好，前期壓抑的部分消費需求有望逐步釋放，并支撐消費市場平穩(wěn)發(fā)展。

供應方面，從短期供應來看，受疫情影響，15個重點監(jiān)測城市1-5月新開業(yè)購物中心項目數(shù)量僅有14個，總商業(yè)建筑面積約82萬平方米，主要分布在成都、重慶、青島、南昌等8個城市，較2019年1-5月減少約250萬平方米。隨著國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分受疫情影響而暫停開業(yè)計劃的購物中心預計將于2020年下半年入市。從長期供應來看，2020年1-6月，15個重點監(jiān)測城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為2509.5萬平方米，同比上升14.1％。從城市等級看，一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比上升100.3％，二線城市同比上升2.3％。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占15城比例由去年同期的12.1％上升至21.2％，二線城市占比由去年同期的87.9％下降至78.9％。整體來看，一線城市商辦用地市場成交規(guī)模同比明顯增加，二線城市成交規(guī)模同比較為穩(wěn)定。

需求方面，2020年1-5月，受疫情影響，我國社會消費品零售總額同比下降13.5％，仍未恢復疫情前水平；而線上消費累計同比持續(xù)增長，持續(xù)擠壓線下實體消費，1-5月實物商品網(wǎng)上零售額同比增長11.5％，增幅連續(xù)三個月擴大。按消費類型分，餐飲收入同比下降36.5％；商品零售同比下降10.6％。15類限額以上單位商品中，糧油食品類、飲料類、中西藥品類、日用品類及通訊器材類分別同比增長13.4％、8.5％、4.9％、2.5％和2.3％，其余10類商品零售均同比下降；其中金銀珠寶類及服裝鞋包、針紡織品類同比下降超過20％。整體來看，在新冠疫情影響下我國消費市場短期受到較大沖擊，雖然市場活力回升，但恢復疫情前的水平仍需時日，在租賃需求有所放緩的情況下，商鋪租金短期仍面臨下行壓力。

展望未來，新冠肺炎疫情防控工作已進入常態(tài)化防控階段，但其對經(jīng)濟的影響短期內(nèi)仍會持續(xù)。在國內(nèi)經(jīng)濟、消費市場和實體商業(yè)的恢復尚需時間的背景下，商鋪租金水平在短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。同時，境外疫情正在蔓延擴散，對世界經(jīng)濟的沖擊還在發(fā)展演變的過程中；在外需存在較大不確定性的情況下，擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略將持續(xù)推進。且隨著疫情逐步得到有效控制、復商復市穩(wěn)步進行，在促消費政策的扶持下，中國經(jīng)濟將逐步釋放內(nèi)需潛力，消費升級的勢頭亦將持續(xù)。隨著消費市場活力不斷恢復，實體商業(yè)和商戶經(jīng)營也有望逐漸回歸正常水平；預計未來，我國重點城市商鋪租金有望恢復平穩(wěn)運行態(tài)勢。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平累計下跌2.38％；其中二季度平均租金為4.8元／平方米·天，環(huán)比一季度下跌1.54％。從商圈來看，二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占10.0％，租金環(huán)比下跌的商圈占87.5％，2.5％的商圈租金與上期持平。整體來看，2020年二季度，國內(nèi)經(jīng)濟逐步復蘇，但當前境外疫情對世界經(jīng)濟的巨大沖擊繼續(xù)發(fā)展演變，外部風險挑戰(zhàn)明顯增多。在國內(nèi)經(jīng)濟恢復面臨壓力以及世界經(jīng)濟不確定性增加的背景下，我國經(jīng)濟穩(wěn)定運行仍面臨較多挑戰(zhàn)，消費、投資等主要指標均低于上年同期水平；受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟仍處于下行區(qū)間影響，本季度全國重點城市主要商圈寫字樓市場需求下降，租金環(huán)比繼續(xù)下跌。分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均下跌。

1、寫字樓租金變動情況

分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均有所下跌。

從城市等級看，2020年二季度，一線城市中，13.9％的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，86.1％的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園區(qū)等5個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；深圳龍崗中心城、深圳南山中心區(qū)等31個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。

2020年二季度，二線城市中，6.8％的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，88.6％的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，4.5％的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，杭州、南京、長沙主要商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；其余城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比均下跌或持平。

2、租金漲跌幅較大的商圈

2020年二季度，新冠肺炎疫情對寫字樓市場的影響繼續(xù)顯現(xiàn)，在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點城市主要商圈中，近九成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌；其中批發(fā)零售、住宿餐飲、交通運輸、文體娛樂等行業(yè)受到的影響較大，這幾類行業(yè)企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌較多。在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，深圳龍崗中心城環(huán)比跌幅最大，為3.96％，租金下跌至3.7元／平方米·天；深圳南山中心區(qū)、北京上地等13個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅亦在3.0％以上；廣州體育中心、上海五角場等47個商圈租金環(huán)比跌幅在1.0％-3.0％之間；上?；春Ｖ新贰⒊啥即何趼返?個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在1.0％以內(nèi)。

盡管疫情期間，企業(yè)經(jīng)營活動受限，但互聯(lián)網(wǎng)相關服務行業(yè)、醫(yī)療以及大數(shù)據(jù)等行業(yè)繼續(xù)保持上揚態(tài)勢，基于擴張需求，樓盤硬件設施較好、物業(yè)管理完善且租金較低的新興商圈寫字樓需求有所增長。同時，TMT、金融業(yè)等行業(yè)仍為寫字樓市場需求主力，部分企業(yè)存在擴張需求；因此，這幾類行業(yè)企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金仍較為穩(wěn)定。在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點城市主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園區(qū)等8個商圈寫字樓租金環(huán)比有所上漲，漲幅均在1.0％以內(nèi)。

3、租金運行趨勢研判

從市場表現(xiàn)來看，隨著復工復產(chǎn)扎實推進，二季度國民經(jīng)濟運行呈現(xiàn)恢復改善態(tài)勢，但2020年1-5月，投資、消費、進出口等主要指標同比仍呈下降態(tài)勢，經(jīng)濟運行尚未恢復到疫情前水平，部分行業(yè)的穩(wěn)定復蘇也面臨新挑戰(zhàn)。重點城市寫字樓租賃需求疲軟，空置率高企，綜合因素致使二季度寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌。分行業(yè)來看，與互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療相關的辦公需求繼續(xù)保持逆勢增長，TMT行業(yè)、金融業(yè)辦公需求保持穩(wěn)定，為寫字樓租賃市場帶來一定積極影響。

供應方面，新開工方面，2020年1-5月，15個重點城市辦公樓新開工面積共計913.0萬平方米，同比下降24.6％。其中一線城市辦公樓新開工面積同比增長6.7％；二線城市同比下降39.5％。土地供應方面，2020年1-6月，15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為2509.5萬平方米，同比增長14.1％。其中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長100.3％；二線城市同比增長2.3％。短期來看，受疫情影響全國15個重點城市辦公樓新開工面積同比下降；長期來看，重點城市商辦用地供應仍將保持穩(wěn)定增長。

需求方面，2020年二季度，我國國民經(jīng)濟整體處于恢復過程中。2020年1-5月，我國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降2.8％，服務業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降7.7％。從主要行業(yè)看，5月，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比分別增長12.9％、7.1％、5.2％，增速較4月分別加快7.7、6.0、0.8個百分點；批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)同比分別下降2.1％、21.7％，降幅較4月分別收窄4.5、12.0個百分點。整體來看，TMT產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等仍為本季度寫字樓市場需求主力。

展望未來，從宏觀環(huán)境來看，2020年二季度，推動復工復產(chǎn)、支持疫情防控的相關政策有序落實、不斷推進，經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)恢復態(tài)勢。稅收方面，國家先后出臺多項稅費優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)和社會稅收負擔、成本壓力。5月15日，財政部、稅務總局聯(lián)合發(fā)布《關于支持疫情防控保供等稅費政策實施期限的公告》，支持疫情防控、企業(yè)紓困和復工復產(chǎn)；5月19日，國家稅務總局發(fā)布《關于小型微利企業(yè)和個體工商戶延緩繳納2020年所得稅有關事項的公告》，緩解小型微利企業(yè)和個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營資金壓力。信貸支持和金融服務方面，政策繼續(xù)給小微企業(yè)和個體工商戶信貸支持。5月25日，銀保監(jiān)會、工信部、國家發(fā)改委等六部門聯(lián)合下發(fā)《關于進一步規(guī)范信貸融資收費降低企業(yè)融資綜合成本的通知》，提出了20條措施以進一步規(guī)范信貸融資各環(huán)節(jié)收費與管理，降低企業(yè)融資綜合成本，更好服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。疫情發(fā)生以來，銀保監(jiān)會不斷優(yōu)化疫情防控領域金融服務，截至2020年5月17日，銀行機構(gòu)對疫情防控、助力復工復產(chǎn)提供的信貸支持已超過3.11萬億元。

短期來看，在疫情影響下，我國經(jīng)濟實現(xiàn)全面復蘇尚需時間。2020年1-5月，消費、投資和出口三大需求仍同比下降；隨著疫情對市場的影響逐步顯現(xiàn)，寫字樓租金短期仍將承壓。但長期來看，雖然我國當前經(jīng)濟運行尚未恢復到疫情前水平，但在疫情防控取得了重大戰(zhàn)略成果的背景下，隨著復工復產(chǎn)扎實推進、生產(chǎn)需求逐步好轉(zhuǎn)，我國經(jīng)濟發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級的新動能也將不斷發(fā)展壯大，這些都將推動經(jīng)濟全面回歸常態(tài)，并支持寫字樓市場的平穩(wěn)發(fā)展。

參考資料：2020中國商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)研究報告

三、商業(yè)地產(chǎn)市場分析，如何精準洞察？

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)主要上市公司：目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的上市公司主要有保利地產(chǎn)(600048)、大悅城(000031)、綠地控股(600606)等。

本文核心數(shù)據(jù)：中國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、中國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積、商業(yè)地產(chǎn)銷售價格

產(chǎn)業(yè)概況

1、定義

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等相較一般的住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)對于項目運營能力壁壘較高，風險亦相對較高。

廣義上的商業(yè)地產(chǎn)包括用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、辦公等經(jīng)營用途的地產(chǎn)形態(tài)，如商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店賓館、倉儲物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅等地產(chǎn)形式。狹義上的商業(yè)地產(chǎn)一般包括商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)、辦公物業(yè)。本文分析主要基于狹義的商業(yè)地產(chǎn)展開。

2、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈全景梳理：輕資產(chǎn)化成為趨勢

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈主要是上游的地產(chǎn)開發(fā)、設備供應;中游的物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)運營以及商業(yè)地產(chǎn)的交易;下游則是個人或者企業(yè)租賃或購買后進行居住、商業(yè)、辦公和其他等等的用途。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈主要指得往往是上游的地產(chǎn)開發(fā)和中游的運營環(huán)節(jié)，目前隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部開始整合，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往都是多元化經(jīng)營，不僅僅從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，還涉及運營、交易以及住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)運營等業(yè)務。

但隨著國家在房地產(chǎn)行業(yè)三道紅線政策的下臺，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始走向輕資產(chǎn)化運營的道路，開發(fā)與運營逐漸開始剝離，輕資產(chǎn)化運營成為行業(yè)趨勢。

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等;設備供應商則種類較多，目前商業(yè)地產(chǎn)的設備需求逐漸向智能化、自動化發(fā)展，因此主要以大華股份、海康威視以及西門子電器等科技公司為主;行業(yè)中游物業(yè)、運營企業(yè)除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業(yè)物業(yè)運營管理企業(yè);交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程：行業(yè)處于快速發(fā)展期

我國商業(yè)地起步較晚，但發(fā)展速度較快。我國商業(yè)地產(chǎn)起步于20世紀90年代初，最早在北京、上海出現(xiàn)成規(guī)模的百貨店，并逐步擴展到中小城市。

20世紀90年代中期在百貨店的基礎上，將餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)小規(guī)模引入，形成購物中心。

進入21世紀后，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資進入快車道，近兩年盡管商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到疫情和政策的雙重影響，但是行業(yè)仍然多年保持著快速的增長。

上游供給情況：商業(yè)地產(chǎn)施工面積整體占比有所下降

2010-2020年，中國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積保持持續(xù)增長，但增速有所放緩，目前均保持在6%以下。2020年受疫情影響，中國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積為92.68億平方米，同比增長3.69%，較2019年下降了5.01個百分點。2021年1到5月份，由于2020年受疫情影響基數(shù)較低，我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達84億平方米，增速達10.1%。

近幾年，我國房屋施工面積中，商業(yè)地產(chǎn)所占比例總體呈逐漸下降態(tài)勢，其原因一方面由于房地產(chǎn)市場調(diào)控導致，另一方面由于疫情導致商業(yè)地產(chǎn)關注度下降，導致整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下降趨勢。2020年，商業(yè)地產(chǎn)房屋施工面積占總房屋施工面積的14.06%，其中，辦公樓房屋施工面積占比4%，商業(yè)營業(yè)用房占比10.06%。

下游發(fā)展情況：居民消費能力不斷提升

截至2020年底，全國居民人均可支配收入32189元，比上年增長4.7%，扣除價格因素，實際增長2.1%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43834元，比上年增長3.5%，扣除價格因素，實際增長1.2%;農(nóng)村居民人均可支配收入17131元，比上年增長6.9%，扣除價格因素，實際增長3.8%。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、供給：商業(yè)地產(chǎn)竣工面積有所下降

2010-2017年，我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積總體呈現(xiàn)上升趨勢，增速呈下降趨勢，到2018年出現(xiàn)負增長，2020年全國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為11662.21萬平方米，同比下降20.87%。2021年1-5月份我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積為3505.89萬平方米。

2、需求：銷售面積也持續(xù)下滑

2010-2019年，我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢，但增速略為波動，2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上，而2018年開始受房地產(chǎn)市場改革增速下滑到負增長水平，2020年，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為12622.79萬平方米，同比下降9.16%。2021年1到5月份，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為3802.24萬平方米。

3、價格：價格整體較為平穩(wěn)

由于房地產(chǎn)的價格與區(qū)域發(fā)展和業(yè)態(tài)類型有較大的關系，所以這里不做細致業(yè)態(tài)分析，具體業(yè)態(tài)價格分析詳見第三章“中國商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)市場運營分析”。2018年10月至2021年5月以來我國商業(yè)地產(chǎn)平均價格整體價位平穩(wěn)，在12000元每平方米上下波動，除了2020年年初受疫情影響有較大的降幅以外，后快速回暖，行業(yè)整體價格仍處于平穩(wěn)。

產(chǎn)業(yè)競爭格局

1、區(qū)域競爭：呈現(xiàn)“北輕南重”特點，廣東省投資最活躍

目前，根據(jù)我國各省披露的2020年商業(yè)地產(chǎn)(商鋪+寫字樓)投資規(guī)模來看，2020年全國商業(yè)地產(chǎn)投資建設活動最活躍的省份前三位是廣東省、江蘇省和上海市，其中廣東省2020年投資額達2991.85億元，超第二名江蘇省一倍多。

2、企業(yè)競爭：百強企業(yè)優(yōu)勢較大

根據(jù)《2021中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2020年，我國商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)在過去一年負重前行，不斷引領行業(yè)發(fā)展變革，整體經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢。一方面，百強企業(yè)由銷售轉(zhuǎn)向持有運營傾向增加;另一方面，城鎮(zhèn)化發(fā)展進入穩(wěn)步增長階段，百強企業(yè)緊跟市場趨勢進行戰(zhàn)略布局，投資拿地更加審慎;此外，輕資產(chǎn)管理模式越來越受到企業(yè)重視，商業(yè)運營服務業(yè)務分拆上市潮開啟。

據(jù)榜單顯示，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、紅星美凱龍、華潤置地有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司以及新城控股集團股份有限公司等企業(yè)成為了2021中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)。

疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營規(guī)模增長放緩。2020年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值為427.3萬平方米，同比增長12.7%，增幅較2019年收窄5.0個百分點。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢預測

1、行業(yè)將持續(xù)增長

前瞻預計2021年隨著疫情的我國商業(yè)地產(chǎn)銷售額將會迎來快速的回暖，全年商業(yè)地產(chǎn)銷售額將會恢復到2019年左右的水平達16430億元，但隨后由于國家政策的調(diào)控限制依舊存在，行業(yè)增速將較為緩慢，但隨著二線和三四線藍海市場的挖掘，增速將不斷加快，預計到2026年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額將達到20000億元以上。

2、行業(yè)發(fā)展將進一步下沉

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國民消費水平不斷提高，尤其是新一線城市和二三線城市的消費能力不斷升級，新一線城市和二三線城市消費需求缺口更大，市場潛力更大，目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始布局，預計未來這一趨勢將繼續(xù)保持甚至進一步加劇。、

除此以外，近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發(fā)生深刻變化。消費升級作為主旋律已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，但是，與此同時，消費分級現(xiàn)象也更加突出，有時貌似消費降級，其實正是消費分級的體現(xiàn)。仔細分析拼多多的客群構(gòu)成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡單地解讀為消費降級，而是追求高性價比新消費理念的體現(xiàn)。

從購物中心、百貨商場等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關系來看，過去多是簡單的租賃關系，商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應對市場下行壓力，商場與品牌商的關系正在悄然發(fā)生變化，有的商場開始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)指導品牌商優(yōu)化產(chǎn)品與供應鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經(jīng)營品牌等，商場與商業(yè)品牌的命運共同體與利益共同體關系更趨緊密。

3、政策加快行業(yè)輕資產(chǎn)化發(fā)展

近年來，中國房地產(chǎn)市場一度過熱，各種矛盾突顯。房地產(chǎn)市場難以合理發(fā)揮其應有的作用。在這種情況下，政府當及時出手發(fā)布了一系列政策，進行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，彌補市場功能不足，促進商業(yè)房地產(chǎn)市場良好健康發(fā)展，尤其是2019年出臺的《關于在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌劃定落實三條控制線的指導意見》，“三道紅線”政策明確了對房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平的要求限制，進一步促進了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)化發(fā)展。

以上數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

四、你覺得目前中國商業(yè)的發(fā)展趨勢是怎么樣的？

我覺得未來中國的商業(yè)模式，更多的會趨向于直銷化，減少中間層層的加價，讓廠商和消費者直接對接，不管是通過電子網(wǎng)絡這樣一個平臺，還是說通過直銷店這樣的一個平臺能夠降低產(chǎn)品的價格，方便消費者購買，還能降低消費者所花費的經(jīng)濟代價，能夠更好的提高銷量，這是一個非常好的商業(yè)趨勢，但是說肯定影響一部分的利益，比如說是一些中間商他們沒有了中間商的這樣一個渠道自然就賺不到錢了，這也是一個問題。

以上就是關于中國商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀相關問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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