煙廠景觀設(shè)計案列（煙廠宣傳片）

大家好！今天讓小編來大家介紹下關(guān)于煙廠景觀設(shè)計案列的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)，服務(wù)客戶遍布全球各地，相關(guān)業(yè)務(wù)請撥打電話：175-8598-2043，或添加微信：1454722008

文章目錄列表:

• 1、概念設(shè)計的案例

• 2、如何分析管理中的案例題?請高人指教!

• 3、新產(chǎn)品開發(fā)的案例分析

• 4、房地產(chǎn)估價案例

一、概念設(shè)計的案例

金州渤海灣旅游區(qū)建筑風(fēng)格景觀概念設(shè)計

坐落于濱海區(qū)域的大連歌劇院采用海螺的景觀設(shè)計主題，建筑向天空螺旋伸展，高低錯落，充分利用其濱海親水的地理位置，如伸向大海的臺階，建筑內(nèi)部引入水體景觀，形成歌劇院由海中而生的意象，與自然天衣無縫，再加上沸騰的天際線的處理，使之成為大連海灘第一標(biāo)志建筑，無論是海上遠(yuǎn)眺建筑，還是在建筑中俯瞰大海，皆能獲得過目不忘的審美效果。

景區(qū)景觀設(shè)計結(jié)構(gòu)是有肌理分析關(guān)系的有機(jī)延續(xù)，是一種大環(huán)境下的有機(jī)生長。渤海灣歷史沉積的地貌特征，使它自然的分成了四個肌理地塊，海面與沙灘在視覺、感覺、聽覺等一系列感受上有著不相融合的特征，后期建設(shè)要人為地找到一個平衡點，旅游規(guī)劃設(shè)計項目組采用貝殼的形式演變而成，象征著大連沿海城市的地理區(qū)位，其室內(nèi)具有大跨度的空間，其中的表演舞臺由一座玻璃鋼圓形結(jié)構(gòu)罩住，造成舞臺虛幻的雙層空間的室內(nèi)效果，也使人能聯(lián)想到貝殼中有一粒晶瑩剔透的珍珠，波浪的涌動，大海的跳躍，愜意的線條，給購物游樂區(qū)平添一份喜悅的氣氛，建筑以波浪線的組合旋轉(zhuǎn)配以明亮的現(xiàn)代材質(zhì)，形成了本區(qū)的視線焦點。

二、如何分析管理中的案例題?請高人指教!

15． “昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示

昆明卷煙廠由默默無聞的“龍頭老大”，后由盛而衰，再重新崛起，形成一種“昆煙現(xiàn)象”。這種“昆煙現(xiàn)象”，給我們以深刻的啟迪：大膽創(chuàng)新與趕超外國強(qiáng)手孕育了中國煙草業(yè)的一代排頭兵；創(chuàng)新的放緩、機(jī)遇的錯失、決策的失誤；還有環(huán)境的配套等不利因素可以使任何一個盛極一時的企業(yè)陷入困境。而老企業(yè)要重振雄風(fēng)就應(yīng)充分利用其品牌上的優(yōu)勢，以新產(chǎn)品為突破口，通過新產(chǎn)品來“喚醒”老名牌的形象，繼而重塑老企業(yè)形象，使腳下的輝煌之路不斷向前延伸……

在中國煙草工業(yè)史上，昆明卷煙廠是一個劃時代的企業(yè)。在半個多世紀(jì)前的抗日烽火中，第一代昆煙人曾譜寫了一部可歌可泣的抵御洋煙、振興國業(yè)的創(chuàng)業(yè)史，并一度在“抗戰(zhàn)大后方”掀起抽“愛國煙”以支持抗戰(zhàn)的熱潮。新中國成立后，第二代昆煙人在追趕“茄力克”等洋煙的壯舉中創(chuàng)出后來享譽(yù)全國的卷煙。改革開放后的第三代昆煙人曾以多年擁有“中國第一煙廠”的桂冠而引以為榮，他們在技術(shù)引進(jìn)上敢為天下先的舉動又使昆明卷煙廠以“敢吃螃蟹的第一煙廠”而聞名。多年以來，昆明卷煙廠各種牌號的卷煙在中國名煙殿堂上熠熠生輝，昆煙廠為中國煙草工業(yè)贏得了榮譽(yù)。1995年，昆明卷煙廠生產(chǎn)卷煙123萬箱（標(biāo)準(zhǔn)箱），工業(yè)總產(chǎn)值71.63億元，實現(xiàn)利稅52.8億元。在以銷售額排序的“中國500家最大工業(yè)企業(yè)排序中列第46位。在以利稅總額排序的中國500家最大工業(yè)企業(yè)中列第11位。在中國企業(yè)綜合評價最優(yōu)500家評比中列第7位，并獲得綜合滿分十二佳稱號。在以凈資產(chǎn)排序的“中國的脊梁”國有企業(yè)500強(qiáng)排序中列第123位。80年代末期以來，昆煙的發(fā)展歷程中經(jīng)歷了一些挫折。但是，6000多名昆煙人卻沒有在困難面前低頭，他們沒有知難而退的傳統(tǒng)。在“打基礎(chǔ)，樹形象”的內(nèi)部改革中，他們喊出了“頭懸梁錐刺股，臥薪嘗膽，再創(chuàng)云煙輝煌”的心聲，開始了第三次創(chuàng)業(yè)。1996年底，隨著“新三包煙”的陸續(xù)面市，昆煙人迎來了希冀已久的“曙光”。

昆明卷煙廠的發(fā)展歷程是令人深思的，我們不妨稱其發(fā)展軌跡為一種現(xiàn)象——“昆煙現(xiàn)象”。

從某種意義上說，昆明卷煙廠的歷史是一部挑戰(zhàn)洋煙、振興民族煙草工業(yè)的奮斗史。1922年，云南人庾晉侯沖破“老刀”、“三炮臺”、“強(qiáng)盜”等洋煙的圍追堵截，創(chuàng)辦了云南第一家機(jī)制卷煙廠——亞細(xì)亞煙草公司，并推出“重九”牌卷煙?！皝喖?xì)亞”很快便湮沒在洋煙的煙霧之中，但“重九”這個民族品牌卻留傳了下來，因為它代表了一種民族精神。1942年，昆明卷煙廠的前身——“云南紙煙廠”的宣告成立，從而拉開了昆煙人抵抗洋煙、振興國業(yè)的帷幕?！爸鼐拧痹诳箲?zhàn)期間作為“愛國煙”紅極一時。新中國成立后，昆煙人再次向英國“茄力克”等洋煙發(fā)起沖擊。50年代末昆煙的甲級名煙就風(fēng)靡全國，并留下了“一云二茶三中華”的佳話。80年代，昆煙人瞄準(zhǔn)了“萬寶路”和“555”等洋名煙，開始了艱難的挑戰(zhàn)之旅。正是這種勇于挑戰(zhàn)的民族精神，成為推動昆煙事業(yè)蓬勃向上的強(qiáng)大動力的責(zé)任感。昆煙人認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)始于挑戰(zhàn)，守業(yè)更要靠挑戰(zhàn)。只有不斷地瞄準(zhǔn)國際名牌，才會有源源不斷的動力和追趕目標(biāo)。

1965年，當(dāng)時任中央總書記的鄧小平同志視察了昆明卷煙廠，他對昆煙廠的領(lǐng)導(dǎo)說，“云煙”的發(fā)展要靠技術(shù)改造，起機(jī)械化的路子。昆煙人牢記著小平同志的囑托。1973年，昆煙人做出了一項劃時代的決策，他們以184萬元的價格從英國莫林斯引進(jìn)了一組MK8D卷接機(jī)組，不僅在云南省，在全國也是第一家引進(jìn)國外先進(jìn)設(shè)備的卷煙生產(chǎn)企業(yè)，昆煙人從此被煙草業(yè)內(nèi)士稱為“敢吃螃蟹的人”。這一舉動的意義早已超過了設(shè)備引進(jìn)本身。首先，它是一種觀念的突破。在“寧要社會主義的草，不要資本主義的苗”、“反對崇洋媚外”、等口號滿天飛的年代里，引進(jìn)洋設(shè)備無疑要冒很大的政治風(fēng)險。觀念的創(chuàng)新往往要比創(chuàng)新活動本身更有意義。其次，它標(biāo)志著中國煙草業(yè)邁向現(xiàn)代化的開始。昆煙廠的技術(shù)引進(jìn)使我國卷煙機(jī)械水平一步跨越了半個世紀(jì)的歷史落差，也結(jié)束了云南省這個中國“煙草王國”不能生產(chǎn)濾嘴煙的歷史。再次，它為國內(nèi)其他企業(yè)日后更大規(guī)模、更高水平的技術(shù)與設(shè)備引進(jìn)積累了寶貴的經(jīng)驗。從這個意義上來說，昆煙人的設(shè)備引進(jìn)具有劃時代的開拓意義。昆明卷煙廠正是憑借“敢吃螃蟹”的“先行者優(yōu)勢”，確立了它在國內(nèi)煙草業(yè)的后來居上的地位。昆煙的崛起使“上青天”的行業(yè)格局發(fā)生了巨大變化。此后，昆煙又相繼從英國、德國、意大利等國引進(jìn)了各種先進(jìn)設(shè)備，從而跨入了世界級煙草企業(yè)的行列。昆煙“敢為天下先”的行為告訴人們，只有敢于向未知領(lǐng)域挑戰(zhàn)，才能享有“先行者優(yōu)勢”。當(dāng)然，企業(yè)只有不斷地創(chuàng)新，將原來“先行者優(yōu)勢”投入到更進(jìn)一步的創(chuàng)新活動中，才能在競爭中長期保持優(yōu)勢。

根據(jù)以上案例，請回答以下問題： 1．你對“昆煙現(xiàn)象”是如何理解的？ 2．試論述“昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示？

參考答案：1．對“昆煙現(xiàn)象”理解的基本要點有以下幾點：（1）昆煙廠崛起為中國“第一煙廠”的經(jīng)驗是有其典型意義的。（2）80年代中期以后，昆煙廠發(fā)展速度放緩，最終于80年代末期讓出了穩(wěn)座多年的“中國第一卷煙廠”的桂冠。1994年之后，昆煙廠經(jīng)歷了痛苦的低谷徘徊，產(chǎn)品積壓、品牌形象受損、價格大幅下降，人們驚呼“昔日煙草業(yè)的‘大哥大’究竟怎么了？（3）1996是昆煙歷史性轉(zhuǎn)折的一年，在這一年的大部分時間里，昆煙人經(jīng)歷著痛苦的變革，終于在年底擺脫了窘境，重新振作了起來，并在”戰(zhàn)略反攻“中初戰(zhàn)告捷。

2．“昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示由以下幾個基本要點：（1）全方位的動態(tài)引進(jìn)。（2）“以技改養(yǎng)技改”，變“輸血”為“造血”。（3）走“科技興煙”這條路，注重技術(shù)開發(fā)。

16.大新公司如何找關(guān)鍵的少數(shù)

大新公司是一家生產(chǎn)汽車零配件的公司，有職工1000多人。前兩年由于農(nóng)機(jī)市場很旺，該公司從比較艱難的境遇中走了出來，有了相當(dāng)大的發(fā)展，有一段時間訂單紛紛而來，忙得不得了。目前，市場趨于緩和，公司積極尋求市場，以產(chǎn)品的多樣化適應(yīng)市場的多樣化，以質(zhì)量和優(yōu)秀的服務(wù)創(chuàng)品牌，取得了一些成績。同時公司也從加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是成本管理上下了不少功夫。前兩年形勢好，銷路旺，掩蓋了內(nèi)部管理制度特別是成本管理方面的問題，現(xiàn)在必須認(rèn)真考慮這些問題了。

公司王總經(jīng)理從有關(guān)材料上看到與同行幾家企業(yè)相比，大新公司庫存過高，耗損大，而且近幾年庫存與損耗與公司產(chǎn)值的比值在緩慢爬升。王總經(jīng)理就這件事召集供應(yīng)部的幾位負(fù)責(zé)人開會，詢問情況，讓他們分析問題之所在，并給出解決問題的措施。

供應(yīng)部李部長感到壓力很大。李部長原在一家小型國有企業(yè)負(fù)責(zé)，該企業(yè)效益不好，問題成堆，而且很難解決。與李部長當(dāng)時共同負(fù)責(zé)的黨委書記是一位老同志，李部長覺得與劉書記的合作不能說怎么成功，但總體感覺還不錯。劉書記處理問題的點子多，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，麻煩事處理了不少，給李部長的工作很多支持。他還記得劉書記的口頭禪之一就是“抓關(guān)鍵的少數(shù)”。這些日子庫存方面的問題使他常常想起劉書記的這句口頭禪，同時，他還記得幾年前參加經(jīng)貿(mào)委組織的工商管理培訓(xùn)中，學(xué)習(xí)過一種分類管理法，當(dāng)時似有感受，但沒有仔細(xì)考慮，又沒有應(yīng)用去處理實際問題，就漸漸淡忘了。他重新考慮了這個問題，找到了原來學(xué)過的ABC分類法，并與部里的幾位骨干一起清查了家底，重新檢查了相關(guān)的規(guī)章制度，從“家底”來看，有些混亂不清。其主要原因是這幾年忙于發(fā)展，疏于管理，規(guī)章制度“健在”，但掛在墻上，灰塵不少，內(nèi)容泛化，執(zhí)行不力。

按照ABC分類法的辦法，他們首先將庫存進(jìn)行了清底，并按原材料，零部件的價值分類，排隊。在對物品計價時，問題似乎不復(fù)雜，但開過幾次會議，都沒有結(jié)論，有兩種方案比較集中了大家的意見：一種計價是以重量計，因為原價是反映過去的，以原始價計算不宜于加強(qiáng)管理，以現(xiàn)價或重置價計應(yīng)該說要合理些；另一種計價方法則主張參考重置價格，而根據(jù)物品在生產(chǎn)中的重要度而計“價”，當(dāng)然這種“價”是一種虛擬的相對“價格”或者一種重要性的度量。這種方法的優(yōu)點是明顯的，分類管理應(yīng)對該物品的重要性實施不同的管理，但同時缺點也是十分明顯的，“重要性”的度量過于困難。有人提出如何將這兩種方案綜合考慮，能“綜合”固然好，但“綜合”的難度相當(dāng)大，并不亞于“重要性”的度量。

供應(yīng)部經(jīng)過調(diào)查與分析，獲取了具體數(shù)據(jù)，先按重置價這種相對易行且基本合理的方法進(jìn)行了ABC分類，并在規(guī)章制度上作了一些相應(yīng)的調(diào)整。情況有所好轉(zhuǎn)，兩個月后的結(jié)果表明，庫存下降了5%，損耗下降了1%，但使人感到尚有潛力可挖。潛力在何處？

討論題： 1． 李部長與劉書記“抓關(guān)鍵的少數(shù)”有無不同之處？主要體現(xiàn)在哪里？

2． 作ABC分類時，案例中共有幾種計價方法？這些計價方法各有何優(yōu)缺點？你認(rèn)為如何計價比較適當(dāng)？結(jié)合你單位或你熟悉的事例進(jìn)行說明。

3． 案例最后談到還有潛力可挖，你認(rèn)為潛力主要的搜尋方向有哪些？

4． 以你單位或你熟悉的背景，調(diào)查數(shù)據(jù)，作ABC分類。

5． ABC分類與勞倫茨曲線有何關(guān)系？

要求： 1． 加深數(shù)據(jù)調(diào)查，數(shù)據(jù)分組及對勞倫茨曲線的理解，加深A(yù)BC分析法。

2． 結(jié)合單位或熟悉的背景，對ABC分析的全過程給出個環(huán)節(jié)、各要點及其管理上的要求進(jìn)行討論。

案例分析報告

1． 李部長與劉書記同是采取“抓關(guān)鍵的少數(shù)”，但兩者存在不同之處。劉書記具有豐富的管理經(jīng)驗，他經(jīng)常用的口頭禪“抓關(guān)鍵的少數(shù)”實際上是他對管理實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況處理方式的經(jīng)驗總結(jié)。由于對管理對象處理方法最初的辦法通常使用處理占絕大多數(shù)或出現(xiàn)頻率最多的情況的應(yīng)對措施來管理所有對象。這種方式初看好像解決了大多數(shù)問題，應(yīng)該是有效的。但隨著時間的推移，由于“關(guān)鍵的少數(shù)”影響逐漸顯露，盡管其在數(shù)量上也許不占管理對象的主要部分，但其對整個價值的影響是巨大的。劉書記在長期的管理實踐中認(rèn)識到，對這種現(xiàn)象采用注意處理那些對全局影響大的少數(shù)而并不僅僅是數(shù)量多的管理對象的方法才是行之有效的。李部長則是在劉書記管理方式的言傳身教下，同時經(jīng)過系統(tǒng)的管理培訓(xùn)以后，結(jié)合現(xiàn)有的管理實踐，對這種管理方式有了更深的理解。劉書記的方法仍然停留在定性的程度上，對主要矛盾有一個描述性的認(rèn)識，但由于缺乏定量分析，沒有具體的分類方法，處理具體問題時，往往會憑經(jīng)驗和主觀估計，處理地很粗糙。李部長由實踐中獲得的經(jīng)驗，同時學(xué)習(xí)了科學(xué)系統(tǒng)的管理方法，懂得如何對具體問題進(jìn)行進(jìn)一步的定量分析，問題更加明晰化，處理起來也就更有效率，易于控制，能明確投入產(chǎn)出的效益。

2． 有兩種計價方法。一種計價是以重置價計，以現(xiàn)價或重置價計要合理些；另一種計價方法則主張參考重置價格，而根據(jù)物品在生產(chǎn)中的重要度而計“價”，當(dāng)然這種“價”是一種虛擬的相對“價格”或者一種重要性的度量。這種方法的優(yōu)點是根據(jù)該物品的重要性實施不同的管理，缺點是 “重要性”的度量過于困難。有人提出如何將這兩種方案綜合考慮，能“綜合”固然好，但“綜合”的難度相當(dāng)大，并不亞于“重要性”的度量。我們認(rèn)為結(jié)合兩種計價方法的優(yōu)點，可以采用適當(dāng)引入重要性計價法，即對部分進(jìn)行重要度分類，如設(shè)備有高、大、精、稀類的是非常重要的。所以，ABC分類法應(yīng)與其他分類管理法綜合考慮，不應(yīng)拘于只能采用單一的管理方法。

3． 主要方向應(yīng)該是實施分類管理，要對A類的管理下功夫，創(chuàng)造條件進(jìn)行計算機(jī)管理，提高管理的效率和效益。另外還要依據(jù)管理原則對A類數(shù)據(jù)提供深層次分析，注意對其動態(tài)變化進(jìn)行及時處理和反映。

4． 有價值9.3、1.02、6.1、8.0、7.8、9.8、8.9、1.02、9.5、9.3、9.3、8.7、7.4、9.6、9.5、9.7萬元的16類原材料

年份分類區(qū)間

頻數(shù)

累計頻數(shù)

頻率%

累計頻率%

7萬以下

1

1

6.25

6.25

7萬~8萬

2

3

12.5

18.75

8萬~9萬

3

6

18.75

37.5

9萬~10萬

8

14

50

87.5

10萬以上

2

16

12.5

100

∑

16

ABC分類與勞倫茨曲線在曲線繪制的原理上相同，勞倫茨曲線的繪制原理是ABC分類法的基礎(chǔ)及運用

企業(yè)管理案例分析題及解題思路（一）

1．安通公司的投資決策

安通公司是一家特種機(jī)械制造公司。該公司下設(shè)10個專業(yè)工廠，分布在全國10個省市，擁有20億資產(chǎn)，8萬員工，其中本部員工200人。本部員工中60%以上技術(shù)管理人員，基本都是學(xué)特種機(jī)械專業(yè)的。該公司所屬企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品由政府有關(guān)部門集中采購，供應(yīng)全國市場。

改革開放以來，安通公司的生產(chǎn)經(jīng)營呈現(xiàn)較好的局面，在機(jī)械行業(yè)普遍不景氣的情況下，該公司仍保持各廠都有較飽和的產(chǎn)品。但是，進(jìn)入90年代以后，國內(nèi)市場開始呈現(xiàn)供大于求的趨勢。政府有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人曾透露，如果三年不買安通公司的產(chǎn)品，仍可維持正常生產(chǎn)經(jīng)營。面對這樣的新形勢，安通公司領(lǐng)導(dǎo)連續(xù)召開兩次會議，分析形勢，研究對策。

第一次會議專門分析形勢。劉總經(jīng)理主持會議，他說，安通公司要保持良好的發(fā)展趨勢，取得穩(wěn)定的效益，首先必須分析形勢，認(rèn)清形勢，才能適應(yīng)形勢。我們的產(chǎn)品在全國市場已經(jīng)趨于飽和。如果不是有政府主管部門干預(yù)和集中采購，我們的生產(chǎn)能力一下子就過剩30%，甚至更多。我們應(yīng)該對此有清醒的認(rèn)識負(fù)責(zé)經(jīng)營的李副總經(jīng)理說，改革開放以來，全公司的資金利潤率達(dá)到了8%左右，局全國機(jī)械行業(yè)平均水平之上。但是現(xiàn)在產(chǎn)品單一，又出現(xiàn)供大于求的趨勢，今后再保持這樣的發(fā)展水平很難。目前，公司本部和各廠都有富裕資金和富余人員，應(yīng)該做出新的選擇。分管技術(shù)工作的趙副總經(jīng)理說，總公司和各廠的產(chǎn)品特別是有一部分產(chǎn)品通過近幾年引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)，基本是能滿足國內(nèi)市場目前的需要，總公司和各廠的專業(yè)技術(shù)力量很強(qiáng)，如果沒有新產(chǎn)品持續(xù)不斷開發(fā)出來，單靠現(xiàn)有老產(chǎn)品很難使本行業(yè)有較大發(fā)展，專業(yè)人員也要流失。其他的副總們也都從各自的角度分析了安通公司所面臨的形勢，大家都感到這次會議開得及時，開得必要。

第二次會議仍有劉總主持。他說，我們上次會議全面分析了形勢，使我們大家頭腦更清醒，認(rèn)識更加一致，這就是總公司要適應(yīng)新形勢，必須研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略。分管經(jīng)營的李副總說，我們應(yīng)該充分利用富余人員和富余資金，尋找新的門路，發(fā)展多種經(jīng)營。要敢于進(jìn)入機(jī)械行業(yè)外的產(chǎn)品?，F(xiàn)在，國家不是提倡發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)嗎，我們應(yīng)該利用國家的優(yōu)惠政策，開展多種經(jīng)營，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。分管技術(shù)的趙總談到，安通公司的產(chǎn)品雖然經(jīng)過引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)，已經(jīng)升級換代，但是和國際先進(jìn)水平比還有相當(dāng)差距。我們現(xiàn)在應(yīng)該充分利用技術(shù)力量和資金，進(jìn)一步引進(jìn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，為國內(nèi)市場作一些儲備，以適應(yīng)未來市場的需要，同時爭取把產(chǎn)品打到國際市場上去。其他各位老總也都一致認(rèn)為，安通公司必須發(fā)展，不能停滯不前。大家認(rèn)為，安通公司是一個專業(yè)化很強(qiáng)的企業(yè)，雖然現(xiàn)在主產(chǎn)品是供大于求的趨勢，但現(xiàn)在特別是將來還是有比較穩(wěn)定的市場的，這個主業(yè)絕不能放松，但是單靠這個主業(yè)要想過得富裕是不行的，要不斷地開辟新的經(jīng)營領(lǐng)域，開展多種經(jīng)營。基于這樣的認(rèn)識，安通公司提出了適應(yīng)市場的新的經(jīng)營戰(zhàn)略：“一業(yè)為主，多種經(jīng)營，立足本業(yè)，面向全國，走向世界”。

兩次會議統(tǒng)一了思想，提出了新的經(jīng)營戰(zhàn)略，各個分廠和本部各個部門都積極行動起來，研究自己今后的發(fā)展方向和目標(biāo)。這時，安通公司聽到這樣兩條信息：一是山東省有一家飯店正在建設(shè)之中，由于缺乏資金，就要面臨停工。該飯店投資100萬元，地處市中心，據(jù)預(yù)測年利潤率可達(dá)25%以上，4年就可全部收回投資，是一個投資少，見效快的項目。二是遼寧省有個年產(chǎn)40萬噸的煤礦，正在籌資，尋求合作伙伴。該礦允諾投資回報率至少20%，目前煤炭正供不應(yīng)求，市場前景也是很可觀的。

聽到這兩條信息后，總公司派出兩隊人馬分別到山東省和遼寧省了解情況。幾天后，兩隊人馬回到總部，證實了兩條信息是真實可靠的，而且經(jīng)營者都是國營單位，投資前景看好，并寫了向山東省飯店和遼寧省煤礦分別投資50萬元的請示報告。請示報告很快批了下來，資金迅速劃了過去。由于有了這筆資金的注入，山東省的飯店得以順利施工，并于第二年開始營業(yè)，飯店開始營業(yè)以后，安通公司的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出差路過，也到飯店看過，看上去飯店經(jīng)營得還不錯，也上檔次。到第三年的年底，傳來消息，山東省飯店全年虧損10萬元，遼寧省煤礦虧損5萬元，都沒有利潤可分。第四年也是這種局面，飯店和煤礦都是小虧，沒有利潤可分。安通公司對此感到很棘手，一下子拿不出有效策略。

1. 安通公司的投資決策是否正確？如果存在問題，主要問題是什么？

2. 安通公司應(yīng)對飯店和煤礦采取什么樣對策？

參考答案:根據(jù)SWOT分析，安通公司具有良好的內(nèi)部資源條件，(人、財、物)優(yōu)勢明顯，但產(chǎn)品單一，供大于求，面臨外部環(huán)境的威脅，因此開辟新市場，實行多元化經(jīng)營的思路是正確的，但投資煤礦和餐飲業(yè)，論證不充分。加之行業(yè)跨度大，在該領(lǐng)域的經(jīng)營業(yè)務(wù)中，安通不具備一定優(yōu)勢。投產(chǎn)后，又缺乏必要監(jiān)控和指導(dǎo)，以致造成經(jīng)營不善和虧損。對策(1)對兩個項目進(jìn)行再論證和追蹤決策決定取舍，如有繼續(xù)發(fā)展的機(jī)會應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)控和管理，力爭盡快扭虧為盈(2)利用企業(yè)的資源和人力優(yōu)勢，引入新技術(shù)開發(fā)新產(chǎn)品，開辟國際國內(nèi)兩個市場。

5.美國銀行企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整

從本世紀(jì)80年代初開始，由于聯(lián)邦政府放松了對銀行業(yè)產(chǎn)品和地理區(qū)域的管制，美國各銀行企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境都發(fā)生了很大的變化。銀行和金融服務(wù)中不斷增強(qiáng)的競爭，以及迅猛發(fā)展的技術(shù)進(jìn)步，都迫使各家銀行改變經(jīng)營戰(zhàn)略，以實現(xiàn)利潤和增長的雙重目標(biāo)。由于激烈競爭的緣故，存款與貸款之間的價值差縮小了，銀行不能再通過簡單地增加一筆存款或貸款而提高其利潤水平。發(fā)放更多的新貸款也許只是為了維持存貸平衡，因為低質(zhì)的貸款正變成壞帳，使貸款損失猛增。一些銀行并沒有及時地意識到，為贏利性地展開競爭、避免破產(chǎn)，它們將不得不在金融服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域中尋得一席之地。他們必須著眼于總利潤，而不能簡單地看貸款額的增長幅度。 這些變化迫使許多銀行從經(jīng)營戰(zhàn)略的角度得出結(jié)論：組織需要變得更少集權(quán)，更加關(guān)注顧客需要，而且應(yīng)與市場保持更緊密的聯(lián)系；必須確定出能獲利的產(chǎn)品市場領(lǐng)域，并在企業(yè)內(nèi)組織專門的隊伍，為那些能帶來高利潤的顧客提供營銷服務(wù)。結(jié)果，從80年代以來，許多商業(yè)銀行便開始重組，從職能型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成按顧客類型和需要進(jìn)行組織的事業(yè)部型體制。這些銀行中很大一部分都由總經(jīng)理(即與職能經(jīng)理相對應(yīng)的“總經(jīng)理”)來領(lǐng)導(dǎo)各個事業(yè)部，事業(yè)部經(jīng)理是直接為某一特定顧客群體提供服務(wù)的銷售和營業(yè)人員。這些經(jīng)理現(xiàn)在要為事業(yè)部的盈利和資產(chǎn)回報負(fù)責(zé),而這也將在他們的個人收入上得到反映。 確定了向事業(yè)部型和顧客驅(qū)動型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的目標(biāo)以后，各銀行的領(lǐng)導(dǎo)者們便著手考慮如何變革組織結(jié)構(gòu)，以便將可能發(fā)生的混亂減少到最低限度,同時又能獲得各類群體員工的大力支持。因為所擬定的組織變革方案正使企業(yè)中的大多數(shù)員工感到某種精神上的不適應(yīng)和利益上的受損害，所以，成功的組織變革就必須考慮采取一些對策和辦法來克服阻力，使企業(yè)的員工了解自己應(yīng)該為變革作些什么,并置身于這一變革行列中，推動變革的順利實施。 銀行業(yè)的許多領(lǐng)導(dǎo)者都認(rèn)為，他們所涉及的組織變革問題需要自己投入盡可能多的時間。問題是如此重要，使得銀行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們必須采取一種教育的策略，促進(jìn)高層管理人員和一般員工都充分認(rèn)識干擾企業(yè)運營的問題的嚴(yán)重性和緊迫性，只有這樣，組織變革才會有成功的可能。而這種教育和認(rèn)識自然地會引導(dǎo)企業(yè)采取參與的變革策略。 有些銀行還聘請了外部顧問擔(dān)任他們的變革推動人。這些顧問人員在仔細(xì)審查變革計劃時，常會問及高層管理人員一些平時難得考慮到的問題。顧問人員的“局外者”身份，使得他們能脫身于對企業(yè)持續(xù)運行看來似乎相當(dāng)緊要的日?，嵥槭聞?wù)之外，看清企業(yè)所面臨問題的本質(zhì)。另外，顧問人員可以從高層領(lǐng)導(dǎo)者的合法權(quán)力中，以及他們自身在該領(lǐng)域的專家權(quán)力中，取得某種權(quán)威來推動變革的進(jìn)程。 在許多銀行企業(yè)中，高層管理人員通常要花費兩年時間與顧問人員和內(nèi)部委員會仔細(xì)商討諸如銀行要在哪些領(lǐng)域開展經(jīng)營，如何照此要求設(shè)立組織結(jié)構(gòu)，以及如何在企業(yè)中盡快、盡可能有效地推進(jìn)所需要的組織變革等等問題。 兩年以后，各組織層次的管理人員對企業(yè)重新確定的經(jīng)營方針、經(jīng)營領(lǐng)域、經(jīng)營成功的關(guān)鍵因素以及將來需要采取的行動方案等都獲得了較為全面的了解。這樣，每個人都做好了變革的準(zhǔn)備，并在激勵之下去推行組織結(jié)構(gòu)、管理系統(tǒng)和管理風(fēng)格等方面所需的變革。 采取教育和鼓勵參與策略的銀行領(lǐng)導(dǎo)者們發(fā)現(xiàn)，這些變革發(fā)動方式不僅有利于產(chǎn)生更好的決策，同時也有利于順利地執(zhí)行這些決策。因為投身其中的人們，都對競爭對手、市場顧客、銀行自身的文化和運營能力等有了更好的了解。企業(yè)一旦作出了變革的決策，實際負(fù)責(zé)執(zhí)行變革決策的管理人員乃至一般員工，他們已經(jīng)是變革隊伍中的一員，已經(jīng)得到良好的激勵去做所需要做的事情。 盡管如此，當(dāng)高層和中層管理人員開始將已達(dá)成共識的變革付諸實踐的時候，他們中的許多人才發(fā)現(xiàn)，要讓守舊的管理人員和一般員工改變其態(tài)度和行為并不容易。為使預(yù)想的變革得到理解、信任和執(zhí)行，密切溝通、仔細(xì)調(diào)整作業(yè)流程及建立起有效的激勵機(jī)制，這些手段就變得日益重要了。 文化是許多銀行變革中的一個最大阻礙力量。這些銀行的員工們已習(xí)慣地認(rèn)為，他們工作的目的是為了更好地生活，他們工作的時間只能嚴(yán)格地從早上9點到下午5點。辭退，對他們來說是件新鮮而不受歡迎的事。

參考答案：組織變革的成功不僅依賴于正確的組織設(shè)計方案的選定，更取決于他們對組織變革過程的一種卓有成效的管理和領(lǐng)導(dǎo)能力。該組織的組織變革是極為重要而且是非常必要的，但它絕對不是輕而易舉的事情。

三、新產(chǎn)品開發(fā)的案例分析

白沙能否繼續(xù)飛翔

長沙卷煙廠成立于1947年。長沙城中的江南名泉“白沙井”自古有“白沙沙水水無沙”之譽(yù)，毛澤東亦有“才飲長沙水”之詠。“白沙”作為長沙卷煙廠的主導(dǎo)品牌，因古井而得名，自1975年問世以來，經(jīng)過二十多年的培育，“白沙”系列產(chǎn)品已發(fā)展成為全國知名品牌和全國銷量名列前茅的單一品牌。長沙卷煙廠的產(chǎn)品風(fēng)格在中國的煙草企業(yè)中獨樹一幟，其醇香滿口、生津返甜和不斷提高的安全性——受到越來越多中國消費者的喜愛。至2000年上半年，已經(jīng)形成了比較完整的產(chǎn)品系列。主要產(chǎn)品包括白沙系列、和系列、NISE系列、長沙系列等。隨著長沙卷煙廠的不斷發(fā)展壯大，“鶴舞白沙，我心飛翔”的企業(yè)核心理念與品牌形象深入人心。1995年，企業(yè)通過了1S09002質(zhì)量體系的國內(nèi)外認(rèn)證，并榮獲全國優(yōu)秀企業(yè)“金馬獎”；1997、1998年兩年均被評為“全國質(zhì)量效益型先進(jìn)企業(yè)”，并榮獲了“全國質(zhì)量效益型先進(jìn)企業(yè)特別獎”；2000年底，以長沙卷煙廠為核心企業(yè)，涵蓋煙草、藥業(yè)、物流、印刷、金融投資、后勤服務(wù)等六大產(chǎn)業(yè)的白沙集團(tuán)正式組建，標(biāo)志著企業(yè)

多元化、集團(tuán)化發(fā)展經(jīng)營格局的形成；2002年，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)步增長，全年卷煙總產(chǎn)量達(dá)到95萬大箱，實現(xiàn)銷售收入78億元，實現(xiàn)利稅52億元。進(jìn)入“十五”期間，被國家煙草專賣局列為“追蹤世界先進(jìn)技術(shù)水平并與之同步發(fā)展”的四大煙草企業(yè)之一。“白沙”品牌經(jīng)過27年的發(fā)展，已成為全國第一大卷煙品牌，在全國卷煙產(chǎn)品市場綜合競爭力調(diào)查中排名第一，2002年相繼被認(rèn)定為“全國馳名商標(biāo)”，被評為“中國名牌產(chǎn)品”。2003年，“白沙”品牌在首次行業(yè)全國大城市卷煙品牌調(diào)查中綜合排名第一；白沙產(chǎn)品還突破了卷煙產(chǎn)銷總量和單品銷售量“雙100萬大箱”，并連續(xù)兩年躍居全國單牌號銷量第一。

白沙的成長歷程一直伴隨著與湖南另一煙草集團(tuán)——常德卷煙廠的競爭。20世紀(jì)90年代中期，常煙人便率先瞄準(zhǔn)高端市場，推出芙蓉王，以“創(chuàng)造無限，體驗成功”的口號詮釋品牌文化，使“成功”的品牌理念深入人心。如同當(dāng)年的PDA市場一樣，芙蓉王所塑造的品牌形象正好順應(yīng)了消費者的需求，也向它的老對手——白沙提出了新的挑戰(zhàn)。當(dāng)時的白沙一直沿用的是湖南人十分熟悉的包裝：代表湖湘文化的白沙古井，代表吉祥如意的白鶴。白沙煙被人們看作是中檔煙的代表。然而，隨著時代的發(fā)展，面對多變的市場和消費人群的更新?lián)Q代，這個用了近30年的形象顯得有些老化。1999年調(diào)查表明，白沙的主力消費人群年齡略為偏大。

對白沙而言，面臨的任務(wù)是在原來已有品牌資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行整合與提升。即如何在沿用原有品牌資產(chǎn)的同時，為其注入新的活力，開辟一條持續(xù)發(fā)展的品牌之路。通過研究對比，白沙決定借鑒“萬寶路”香煙的品牌思路，找到屬于自己的“牛仔”。它將品牌核心價值定位于“飛翔，飛一樣的快感”。白沙形象聯(lián)想（視覺符號）為一個渴望飛翔的手勢。白沙品牌廣告語定為“鶴舞白沙，我心飛翔”，而白沙新的品牌徽標(biāo)是白鶴飛翔優(yōu)美姿態(tài)的抽象表現(xiàn)。

有了清晰的定位之后，白沙決定豐富它的產(chǎn)品系列。但在決定推出新產(chǎn)品之前，采用單一品牌系列化還是采用多品牌戰(zhàn)略成為擺在白沙面前的緊要問題。

國際上日用化妝和洗滌用品的兩大巨頭寶潔和聯(lián)合利華都是堅持走多品牌戰(zhàn)略，并且取得了巨大的市場成功；在我們國內(nèi)整體競爭能力最強(qiáng)的家電行業(yè)中，最成功的企業(yè)模式實際是單一品牌系列化的戰(zhàn)略，這一策略的典型是海爾，海爾品牌的相關(guān)多元化延伸一直被認(rèn)為是成功的，而且非常適合中國國情。但是，國內(nèi)成功的卷煙品牌，如中華、紅塔山等卻放棄了單一品牌系列化的發(fā)展模式。白沙集團(tuán)總裁盧平經(jīng)過細(xì)致的分析，認(rèn)為煙草行業(yè)的所謂大品牌主要是在長期的計劃經(jīng)濟(jì)時代和專賣專營體制下成長起來的怪物，他們能否適應(yīng)完全市場競爭下的市場環(huán)境，可能所有的品牌都會被打上問號。中國的煙草進(jìn)口長期實行比較嚴(yán)格的限制，采取高額進(jìn)口關(guān)稅和嚴(yán)格的非關(guān)稅壁壘，如狼似虎的外國煙草公司必然被拒之門外，如今國內(nèi)公司馬上就要從母親的襁褓中出來面對國際競爭，品牌就顯得尤其重要。為此，白沙決定在品牌延伸上堅持分品牌路線，專注于并強(qiáng)化品牌的核心內(nèi)涵，突出白沙的品牌特色。于是，白沙本著促進(jìn)品牌的年輕化主題開始擴(kuò)大產(chǎn)品線，形成白沙系列，正式打響了高檔煙市場的爭奪戰(zhàn)：2000年5月，推出白沙銀世界；2000年10月，推出白沙珍品銀世界（異型包裝）；2000年12月，推出白沙金世紀(jì)。通過在產(chǎn)品質(zhì)量、市場定位、市場通路方面的努力，以及整體品牌強(qiáng)勢支持，幾個分品牌新產(chǎn)品的上市初期均取得了較好的業(yè)績。

其中白沙金世紀(jì)的上市策劃尤為矚目。

金世紀(jì)是白沙集團(tuán)推出的高端香煙，和芙蓉王屬于同一檔次，具備較高的品質(zhì)。金世紀(jì)由首席配方師、首席調(diào)香師精心調(diào)制；精選全球頂級煙葉，100%經(jīng)手工片片精選；采用國際先進(jìn)設(shè)備和一流制煙技術(shù)，在全封閉的狀態(tài)下制作；嚴(yán)格按照ISO9000國際質(zhì)量控制與保證體系，全程保證經(jīng)典品質(zhì)。

產(chǎn)品上市之前，白沙首先深入研究了新經(jīng)濟(jì)背景下消費形態(tài)的變化以及高消費人群的生活特征。研究結(jié)果表明，引領(lǐng)當(dāng)今市場消費主流的是一個特定的人群，他們的消費觀念正逐漸發(fā)生著變化：過去以追求物質(zhì)生活質(zhì)量為主，今天，他們的消費選擇開始注重文化與品味。“談文化，談品位，談思想”這個與白沙金世紀(jì)目標(biāo)人群溝通的平臺漸漸變得清晰起來。正如白沙人自己所說的：“香煙，只是一個符號，為人的思想蒙上一層霧而已。沒有煙，人還是原本的人?！?/p>

白沙金世紀(jì)采取了整合的上市促銷辦法：隨煙附送的禮品包括設(shè)計獨特的異型火柴，精美而有個性的書簽，古色古香的煙盒等；而送給重量級人物的貴重禮物，是專門為白沙金世紀(jì)設(shè)計的一本文化手冊——《燃燒的背后》，全書用紙考究、精裝開本、內(nèi)容可讀，具有十足的收藏價值。《燃燒的背后》一書，就香煙談古論今，其中還選用了一批有關(guān)名人與香煙的珍貴歷史照片，立意鮮明，趣味橫生。如：

香煙的歷史——哥倫布的貢獻(xiàn)不只是發(fā)現(xiàn)美洲新大陸 香煙與政治——一支香煙、一個世界 香煙與藝術(shù)——香煙是創(chuàng)造者的思想之源 香煙與軍事——香煙是將軍的參謀官 香煙與感官——一種細(xì)微的、具深刻思想的感觀體驗 香煙與社會——香煙折射出社會發(fā)展各階段的種種現(xiàn)象 文化與品牌——文化是品牌的氣質(zhì) 　白沙金世紀(jì)的售點選擇和售點建設(shè)也展現(xiàn)出新意：在星級酒店、機(jī)場候機(jī)樓和高級娛樂場所，售點的標(biāo)志為一塊三折木質(zhì)仿古屏風(fēng)，古樸、自然、厚重。屏風(fēng)正面上書寫著白沙文化手冊里內(nèi)容——關(guān)于香煙的歷史淵源、香煙背后的文化、與香煙有關(guān)的偉人、趣事……；屏風(fēng)中部是一個質(zhì)地古樸的小型玻璃箱，金黃色的煙盒、麻質(zhì)布裝裱的畫冊、品位十足的工藝煙具置于其中。這樣的售點因其特色，因而廣受歡迎。同時，戶外廣告、高檔雜志、贊助新年音樂會等廣告與活動也全面啟動。

幾大新品系列中，白沙銀世界與金世紀(jì)都立足于“飛翔”的品牌核心理念，前者表現(xiàn)的是時尚和典型的飛翔，后者演繹的是超越的飛翔。兩個新產(chǎn)品的推出，不僅完善了白沙系列產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還使白沙的文化內(nèi)涵得到進(jìn)一步的豐富和強(qiáng)化。

當(dāng)然，白沙分品牌戰(zhàn)略的實施是否真能經(jīng)受住市場的考驗還有待考證。但從白沙金世紀(jì)并不理想的市場情況來看，白沙銀世界、白沙金世紀(jì)這兩個分品牌似乎還沒有完全成功，品牌成長的速度不夠快。雖然金世紀(jì)的設(shè)計、包裝、營銷策略等都是盡善盡美、刀工一流，但它卻沒有預(yù)期的那樣成為市場的熱點。

在消費者心目中，已經(jīng)有了穩(wěn)固的領(lǐng)導(dǎo)品牌。某機(jī)構(gòu)對煙草行業(yè)的消費者調(diào)查表明，在選擇煙草第一品牌時，34%的人選擇了萬寶路，23%的人選擇了三五，19%的人選擇紅塔山有，其他還有選擇“中華”、“玉溪”等。白沙欲通過金世紀(jì)的推廣宣傳來扭轉(zhuǎn)自己已在消費者心目中形成的印象，似乎并不那么容易。廣告的強(qiáng)烈攻勢并沒有讓消費者轉(zhuǎn)變白沙是中檔煙的心理。“我心飛翔”到底是什么概念，到底能不能承擔(dān)男士們抽煙的感覺，到底能不能和男士們做心靈溝通，讓他們回味白沙？白沙金世紀(jì)與消費者頭腦中穩(wěn)固的領(lǐng)導(dǎo)品牌價格相似、定位相同，這樣的定位是否會發(fā)生沖突？白沙煙在消費者心目中一直是中檔煙的形象，屬于滿足卷煙消費者生理需求的“工具”煙。但“白沙金世紀(jì)”定位于高檔煙市場，面對的消費群體恰恰是講究消費體驗，重視內(nèi)心感受的人，他們所需要的是表現(xiàn)身份、滿足心理需求的“道具煙”。金世紀(jì)作為白沙的分品牌，既然面對不同的消費人群，還能以同樣的品牌理念進(jìn)入市場嗎，它是否會為消費者所接受？一個品牌可以包容道具和工具這兩個不同的概念嗎？從白沙推廣的現(xiàn)狀來看，這些問題還有待考究，白沙戰(zhàn)略令人深思。

國內(nèi)煙草企業(yè)的品牌建設(shè)剛剛起步，面對洋煙入侵、地方封鎖、品牌競爭日趨激烈的市場形勢，如何在新產(chǎn)品的市場開發(fā)和推廣中，進(jìn)行品牌塑造與傳播，解除品牌延伸的困惑，已經(jīng)成為中國煙草企業(yè)最急切關(guān)心的問題。

新可樂的失敗

自從1886年亞特蘭大藥劑師約翰·潘伯頓發(fā)明神奇的可口可樂配方以來，可口可樂在全球開拓市場可謂無往不勝。1985年4月23日，為了迎戰(zhàn)百事可樂，可口可樂在紐約宣布更改其行銷99年的飲料配方，此事被《紐約時報》稱為美國商界一百年來最重大的失誤之一。

在80年代，可口可樂在飲料市場的領(lǐng)導(dǎo)者地位受到了挑戰(zhàn)，其可口可樂在市場上的增長速度從每年遞增13%下降到只有2%。

在巨人躊躇不前之際，百事可樂卻創(chuàng)造著令人注目的奇跡。它首先提出“百事可樂新一代”的口號。這一廣告活動抓住了那些富于幻想的青年人的心理。這一充滿朝氣與活力的廣告，極大地提高了百事可樂的形象，并牢固地建立了它與軟飲料市場上最大部分的消費者之間的關(guān)系。在第一輪廣告攻勢大獲成功之后，百事可樂公司仍緊緊盯著年輕人不放，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)百事可樂的“青春形象”，又展開了號稱“百事挑戰(zhàn)”的第二輪廣告攻勢，在這輪攻勢中，百事可樂公司大膽地對顧客口感試驗進(jìn)行了現(xiàn)場直播，即在不告知參與者在拍廣告的情況下，請他們品嘗各種沒有品牌標(biāo)志的飲料，然后說出那一種口感最好，試驗過程全部直播。百事可樂公司的這次冒險成功了，幾乎每一次試驗后，品嘗者都認(rèn)為百事可樂更好喝，“百事挑戰(zhàn)”系列廣告使百事可樂在美國的飲料市場份額從6%猛升至14%。

可口可樂公司不相信這一事實，也立即組織了口感測試，結(jié)果與“百事挑戰(zhàn)”中的一樣，人們更喜愛百事可樂的口味。市場調(diào)查部的研究也表明，可口可樂獨霸飲料市場的格局正在轉(zhuǎn)變?yōu)榭煽诳蓸放c百事可樂分庭抗禮。70年代18%飲料消費者只認(rèn)可可口可樂這一品牌，認(rèn)同百事可樂的只有4%，到了80年代只有12%的消費者忠于可口可樂，而只喝百事可樂的消費者則上升到11%與可口可樂持平的水平。而在此期間，無論是廣告費用的支出還是銷售網(wǎng)站，可口可樂公司都比百事可樂公司高得多。它擁有兩倍于百事的自動售貨機(jī)、優(yōu)質(zhì)的礦泉水，更多的貨架空間以及更具競爭力的價格，但是為什么它仍然失去了原屬自己的市場份額呢？

面對百事可樂的挑戰(zhàn)，1980年5月，可口可樂董事會接受了奧斯丁和伍德拉夫的推薦，任命戈伊祖艾塔為總經(jīng)理。在戈伊祖艾塔于1981年3月成為公司的董事長之后，唐納德·基奧接任總經(jīng)理。

不久，戈伊祖艾塔召開了一次全體經(jīng)理人員大會，他宣布，對公司來說，沒有什么是神圣不可侵犯的，改革已迫在眉睫，人們必須接受它。于是，公司開始將注意力轉(zhuǎn)移到調(diào)查研究產(chǎn)品本身的問題上來，證據(jù)日益明顯地表明，味道是導(dǎo)致可口可樂衰落的惟一重要的因素，已經(jīng)使用了99年的配方，似乎已經(jīng)合不上今天消費者的口感要求了。在這種情況下，公司開始實施堪薩斯計劃——改變可口可樂的口味。

可口可樂公司在研制新可樂之前，秘密進(jìn)行了代號“堪薩斯工程”的市場調(diào)查行動，它出動了2000名市場調(diào)查員在10個主要城市調(diào)查顧客是否接受一種全新的可口可樂，問題包括：可口可樂配方中將增加一種新成份使它喝更柔和，你愿意嗎？假如可口可樂將與百事可樂口味相仿你會感到不安嗎？你想試試一種新飲料嗎？調(diào)查結(jié)果表明只有10%-12%的顧客對新口味的可口可樂表示不安，而且其中一半表示會適應(yīng)新的可口可樂，這表明顧客們愿意嘗試新口味的可口可樂。但是另外一些測試卻提供了一些相反情況，大小不同的消費者團(tuán)體分別表明了強(qiáng)烈的贊成和不贊成的情緒。

1984年9月，可口可樂公司技術(shù)部門決定開發(fā)出一種全新口感、更愜意的可口可樂，并且最終拿出了樣品，這種“新可樂”比可口可樂更甜、汽泡更少，因為它采用了比蔗糖含糖量更多的谷物糖漿，是一種帶有柔和的刺激味的新飲料。公司立即對它進(jìn)行了無標(biāo)記味道測試，測試的結(jié)果令可口可樂公司興奮不已，顧客對新可樂的滿意度超過了百事可樂，市場調(diào)查人員認(rèn)為這種新配方的可樂至少可以將可口可樂的市場占有率推高1%-2%，這就意味著多增加2-4億的銷售額。

為了確保萬無一失，在采用新口味之前，可口可樂公司投入400萬美元，進(jìn)行前所未有的大規(guī)?？谖稖y試。在13個城市中約19.1萬人被邀請參加了無標(biāo)記的不同配方的可口可樂的比較。55%的參加者更喜歡新可樂，這表明可口可樂擊敗了百事可樂。調(diào)查研究的結(jié)果似乎證明，支持新配方是不容置疑的了。

新可樂投產(chǎn)之前，一系列輔助性的決定必須相應(yīng)地實施。例如，必須考慮是在產(chǎn)品大類中加入新口味的可樂還是用它來替代老可樂。在反復(fù)考慮以后，公司的高級經(jīng)理們一致同意改變可口可樂的味道，并把舊可樂撤出市場。

1985年4月23日，可口可樂公司董事長戈伊祖艾塔宣布經(jīng)過99年的發(fā)展，可口可樂公司決定放棄它一成不變的傳統(tǒng)配方，原因是的消費者更偏好口味更甜的軟飲料，為了迎合這一需要，可口可樂公司決定更改配方調(diào)整口味，推出新一代可口可樂。為了介紹新可樂，戈伊祖艾塔和基奧在紐約城的林肯中心舉行了一次記者招待會。請柬被送往全國各地的新聞媒介機(jī)構(gòu)，大約有200家的報紙、雜志和電視臺的記者出席了記者招待會，但他們大多數(shù)人并未信服新可口可樂的優(yōu)點，他們的報道一般都持否定態(tài)度。新聞媒介的這種懷疑態(tài)度，在以后的日子里，更加劇了公眾拒絕接受新可口可樂的心理。

消息迅速地傳播開來。

81%的美國人在24小時內(nèi)知道了這種轉(zhuǎn)變，這一數(shù)字超過了1969年7月知道尼爾·阿姆斯特朗在月球上行走的人數(shù)。

1.5億人試用了新可口可樂，這也超過了以往任何一種新產(chǎn)品的試用記錄，大多數(shù)的評論持贊同態(tài)度，瓶裝商的需求量達(dá)到5年來的最高點。決策的正確性看來是無可懷疑了，但這一切都是曇花一現(xiàn)。

在新可樂上市4小時之內(nèi)，接到抗議更改可樂口味的電話達(dá)650個；到5月中旬，批評電話每天多達(dá)5000個；6月份這個數(shù)字上升為8000多個。由于宣傳媒介的煽動，怒氣迅速擴(kuò)展到全國。對一種具有99年歷史的飲料配方的改變，本來是無足輕重的，可如今卻變成了對人們愛國心的侮辱?？八_斯大學(xué)社會學(xué)家羅伯特·安東尼奧論述道：“有些人感到一種神圣的象征被粗暴地踐踏了。”甚至戈伊祖艾塔的父親也從一開始就反對這種改變。他告誡他的兒子說這種改變是失敗的前奏，并開玩笑地威脅說要與兒子脫離關(guān)系。公司的領(lǐng)導(dǎo)們開始擔(dān)心消費者聯(lián)合起來，抵制其產(chǎn)品。

他們看到的是災(zāi)難性的上市效果：“我感到十分悲傷，因為我知道不僅我自己不能再享用可口可樂，我的子孫們也都喝不到了……我想他們只能從我這里聽說這一名詞了?！比藗兗娂娭肛?zé)可口可樂作為美國的一個象征和一個老朋友，突然之間就背叛了他們。有些人威脅說以后不喝可口可樂而代之以茶或白開水。下面是這些反應(yīng)中的幾個例子：“它簡直糟透了！你應(yīng)該恥于把可口可樂的標(biāo)簽貼在上面……這個新東西的味道比百事可樂還要糟糕?！薄昂芨吲d地結(jié)識了你，你是我33年來的老朋友了，昨天我第一次喝了新可樂，說實話，如果我想喝可樂，我要訂的將是百事可樂而不是可口可樂?！?/p>

在那個春季和夏季里，可口可樂公司收到的這樣的信件超過了4萬封。在西雅圖，一些激進(jìn)的忠誠者（他們稱自己為美國喝可口可樂的人）成立“美國老可口可樂飲用者”組織來威脅可口可樂公司：如果不按老配方生產(chǎn)，就要提出控告。在美國各地，人們開始囤積已停產(chǎn)的老可口可樂，導(dǎo)致這一“緊俏飲料”的價格一漲再漲。當(dāng)7月份的銷售額沒有像公司預(yù)料的那樣得到增長以后，瓶裝商們要求供應(yīng)老可樂。

公司的調(diào)查也證實了一股正在增長的消極情緒的存在。新可樂面市后的三個月，其銷量仍不見起色，而公眾的抗議卻愈演愈烈。最終可口可樂公司決定恢復(fù)傳統(tǒng)配方的生產(chǎn)。這一消息立刻使美國上下一片沸騰，當(dāng)天即有18000個感激電話打入公司免費熱線。當(dāng)月，可口可樂的銷量同比增長了8%，股價攀升到12年來的最高點每股2.37美元。但是可口可樂公司已經(jīng)在這次的行動中遭受了巨額的損失。

四、房地產(chǎn)估價案例

目錄 房策網(wǎng) http://www.fangce.net

座落位置及鄰近環(huán)境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5

地塊資料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

業(yè)權(quán)狀況 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

評估地塊現(xiàn)狀 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11

國中星城項目開發(fā)概況⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11

長沙房地產(chǎn)市場綜述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12

評估物業(yè)概況及評估基準(zhǔn)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16

評估結(jié)果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18

附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置圖

附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和土地使用證

附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀(jì)要

附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片

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座落位置及鄰近環(huán)境

長沙市位置

長沙位于湖南省東北部，湘江下游，具有3000多年歷史，是國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一，風(fēng)景秀麗，人文薈萃。有愛晚亭、岳麓書院、開福寺、桔子洲等名勝古跡。

長沙市區(qū)依山傍水，地勢西南高東北低。岳麓山最高處海拔297米。屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，春末夏初多雨。年平均氣溫16.8-17.2℃。降水量1300毫米。無霜期275天。長沙市區(qū)內(nèi)。

人口，地域及行政區(qū)

長沙市是湖南省省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化和金融中心。

長沙市總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里，建城區(qū)面積128平方公里。根據(jù)現(xiàn)時的行政區(qū)域劃分，長沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市,共有52個街道辦事處，76個建制鎮(zhèn)，44個鄉(xiāng)。

長沙市總?cè)丝?87.09萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口191.89萬人，市區(qū)人口180.77萬人。人口密度為每平方公里3083人。

長沙市之經(jīng)濟(jì)條件

2003年，長沙國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)，穩(wěn)定、快速增長。全市全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值928.22億元，同比增長14.0%;一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為8.9:42.5:48.6。2003年完成全社會固定資產(chǎn)投資494.97億元，對外經(jīng)貿(mào)態(tài)勢良好，全年進(jìn)出口總額(海關(guān)口徑)20.44億美元，其中出口總額10.98億美元，進(jìn)口總額為9.46億美元;全年利用外資項目(企業(yè))達(dá)122個,合同外資金額7.77億美元，實際使用外資金額5.02億美元。城市居民人均可支配收入為9932.52元，城市居民人均消費性支出8330.40元，農(nóng)民人均可支配收入為3647元，農(nóng)民人均純收入為3745元。目前，長沙已進(jìn)入全國綜合經(jīng)濟(jì)實力一類城市行列，在全國219個地級市中排第19位。

工業(yè) 長沙建立了具有特色的工業(yè)體系，機(jī)械、電子、家

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電、食品、建材等行業(yè)的一批骨干企業(yè)形成規(guī)模，發(fā)展了彩管、計算機(jī)、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等30個重點產(chǎn)品，100多種產(chǎn)品遠(yuǎn)銷世界各地。長沙正在重點擴(kuò)大電子信息、煙草食品、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥五大類支柱產(chǎn)業(yè)，打造高檔卷煙、電子信息、汽車、綠色家電、工程機(jī)械、新型材料、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工、精品紡織和食品加工等10大長沙工業(yè)標(biāo)志性工程。

農(nóng)業(yè) 長沙素有"漁米之鄉(xiāng)"的美稱，"毛尖"、"瀏陽金橘"以及"春花李"、"北山梅"等構(gòu)成長沙鮮明的地方農(nóng)業(yè)特色。目前，長沙農(nóng)業(yè)正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、城郊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。果蔬、花卉、藥材種植和乳業(yè)養(yǎng)殖強(qiáng)勁增長。

商業(yè) 自古商貿(mào)發(fā)達(dá)，商賈云集，素為江南的重要商品集散中心。長沙的流通產(chǎn)業(yè)成為最具有活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，市場建設(shè)蓬勃發(fā)展，形成了多元化、多層次消費的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。2003年全年實現(xiàn)社會消費品品零售總額452.00億元，同比增長2.69%。

金融 長沙是湖南的金融中心，現(xiàn)有金融網(wǎng)點1000余家。2003年金融形勢良好，全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入3879.22億元，同比增長19.12%；金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出3816.46億元，同比增長19.73%；貨幣回籠62.76億元。年末金融機(jī)構(gòu)各項存款余額（本外幣合計，下同）1598.70億元，比年初增加存款305.46億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄余額704.85億元，比年初增加存款111.70億元；金融機(jī)構(gòu)貸款余額1629.42億元，比年初增加貸款362.67億元，其中短期貸款余額680.13億元，比年初增加貸款122.85億元。保險市場、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易等日趨活躍。

長沙市之交通及區(qū)域條件

長沙市交通發(fā)達(dá)，有京廣鐵路、石長鐵路、長常高速公路經(jīng)過。黃花國際機(jī)場已開通多條國內(nèi)國際航線。內(nèi)河航運便利，湘江穿城而過。形成了航空、鐵路、公路、水運網(wǎng)絡(luò)：

航空 長沙黃花機(jī)場是八十年代末興建的國家一級機(jī)場，可供大中型飛機(jī)日夜起降，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中城市。

鐵路 京廣鐵路貫穿南北，湘黔、浙贛兩線連接?xùn)|西。長沙已成為全國較大的鐵路運輸樞紐。

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公路 公路四通八達(dá)，以國、省道為主脈，縣鄉(xiāng)道為 支脈，通車?yán)锍踢_(dá)910多公里。北京至深圳的107國道和廈門

至成都的319國道交匯于長沙。高速公路通達(dá)省內(nèi)各大城市。

港口 長沙港口可通江入海。全市港區(qū)自然岸線長95公里，800噸船舶可四季通航，4-9月可通航2000噸貨輪。境內(nèi)外航運公司正在長沙開展遠(yuǎn)洋貨運業(yè)務(wù)。

雨花區(qū)之

區(qū)域條件

長沙市雨花區(qū)像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在長沙市的東南門戶，轄7個街道辦事處、1個鄉(xiāng)、1個鎮(zhèn)，總面積115.2平方公里，總?cè)丝?0.2萬,其中常住人口38.6萬。雨花區(qū)緊鄰黃花國際機(jī)場、長沙火車站，京珠高速公路橫貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)有長沙汽車南站、火車貨運南站和"五縱三橫"的公路網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。

重要的工業(yè)基地: 雨花區(qū)匯聚了數(shù)百家電子、食品、煙草、醫(yī)藥、化工、機(jī)械、冶金企業(yè)。區(qū)內(nèi)有銀河信息、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長沙卷煙廠、浦沅機(jī)械等多家上市公司和國內(nèi)外知名企業(yè)。近年來，區(qū)內(nèi)相繼引進(jìn)了宏生堂藥業(yè)集團(tuán)、億利達(dá)中央空調(diào)、天劍服飾、廬山實業(yè)、亞華種業(yè)、世達(dá)高新等大型企業(yè)前來投資創(chuàng)業(yè)。占地15平方公里的湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是湖南省重點項目，已被列入長沙市“二區(qū)六園”重點建設(shè)項目，隨著長株潭經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快和火星路的拉通，該園在長沙“三化”進(jìn)程中必然扮演重要角色，也是各工業(yè)企業(yè)發(fā)展的黃金寶地。

發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè): 長沙商界有句口頭禪：湖南市場在長沙，長沙市場看“雨花”。雨花區(qū)有29大專業(yè)市場，14大集貿(mào)市場。東塘商業(yè)廣場車水馬龍、人流如織，宛如一個天然的聚寶盆；高橋大市場是全國八大綜合批發(fā)市場之一，1998年成功舉辦了全國秋季糖酒交易會。高橋建材市場是全國規(guī)范化市場。紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場是國家農(nóng)業(yè)部定點市場，每年一屆的湖南（國際）農(nóng)博會在此舉辦。2001年為期一周的第三屆農(nóng)博會參會人數(shù)達(dá)70多萬人次，成交金額45.5億元，人氣之旺，成交之火爆，堪稱湖南展會之最。目前，紅星市場正擴(kuò)大規(guī)模2000畝，投資3億元，建成全國一流的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心。

秀麗的自然風(fēng)景： 雨花區(qū)有“小花都”的美稱，被譽(yù)為生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧的湖南省森林植物園，有同升

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湖山莊、名都花園、頤美園、碧翠園等一批特色鮮明、風(fēng)景如畫的建筑群落。

良好的投資環(huán)境： 近年來雨花區(qū)區(qū)委、區(qū)政府全力打造良好的招商引資軟環(huán)境，制定實施了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境的若干規(guī)定》和《關(guān)于加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎勵辦法》，對來雨花區(qū)發(fā)展的投資者從機(jī)制和政策上予以保護(hù)、扶持和獎勵。同時，區(qū)“代辦服務(wù)中心”實行“一個窗口”收費，“一條龍”服務(wù)，免費為投資者代辦從立項到審批的所有行政審批手續(xù)，盡最大可能為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利條件。

評估物業(yè)位置

長沙國中星城項目評估地塊位于長沙市雨花區(qū)、勞動?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，占地650畝，緊臨400多畝體育文化休閑公園，其區(qū)位優(yōu)勢明顯。

鄰近環(huán)境及

建筑物

國中星城項目北部是長沙市的商貿(mào)中心區(qū)，有三湘、高橋等大市場；西邊緊臨長沙中心城區(qū)，距東塘商業(yè)圈僅2公里；南邊有湖南省體育運動技術(shù)學(xué)院；東邊則是 “五城會”的網(wǎng)球館和跳水館。

物業(yè)之交通條件

該物業(yè)周邊交通頗為便捷。160、156、121、147、159路公交車可以到達(dá)。

物業(yè)坐落之位置詳見附件一[位置圖]。

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地塊資料

地塊面積

及范圍

根據(jù) 貴公司之提供，該物業(yè)地塊為不規(guī)則外形，占地面積約為336202.77平方米。該地塊位于長沙市雨花區(qū)、勞動?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。

地塊之地勢

該地塊之地勢呈小山坡狀，并不十分平整。

業(yè)權(quán)狀況

中華人民

共和國

土地使用

制度

按中華人民共和國憲法第十條于一九八八年所修訂之條文，建立了土地使用權(quán)與土地所有權(quán)之分別。自此，土地使用權(quán)之權(quán)益均可在中國轉(zhuǎn)讓、贈予、出租、抵押。市級地方政府可透過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式出讓土地使用權(quán)予國內(nèi)或外資機(jī)構(gòu)。一般情況下，土地使用權(quán)出讓金將按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，可領(lǐng)取【國有土地使用證】。

土地使用者同時需要支付其它配套公用設(shè)施費用及拆遷賠償費用予原居民。待物業(yè)建筑完成后，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭謱l(fā)出【房地產(chǎn)權(quán)證】，以證明該物業(yè)之土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

根據(jù)中國湖南省長沙市國土資源局（轉(zhuǎn)讓方）和長沙國中星城置業(yè)有限公司（受讓方）于二OO一年七月十六日簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，長沙國中星城置業(yè)有限公司受讓該地塊土地使用權(quán)，受讓土地面積336202.77平方米，出讓土地面積為336202.77平方米。土地規(guī)劃用途為住宅，容積率限制為R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期為70年。

評估地塊現(xiàn)狀

根據(jù)我們實地視察，評估地塊一期項目（占地面積218畝）已經(jīng)開始正式動工，位于一期內(nèi)的萬國商業(yè)廣場完成結(jié)構(gòu)封頂，一期內(nèi)的售樓處也已建好；另外，一期的1，2，3號酒店式公寓處于正負(fù)零階段，并且完成了電梯訂貨。

二、三期土地仍未完成動拆遷工作。

國中星城項目開發(fā)概況

國中星城項目位于長沙市雨花區(qū)、勞動?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。該項目具有鮮明的特點，即在該地塊上打破建設(shè)住宅項目的常規(guī)，開發(fā)出全新的商業(yè)區(qū)，為新市心創(chuàng)造全新國際同步的新生活價值。該項目目標(biāo)定位于一座集娛樂、休閑、餐飲、購物、酒店于一體的萬國風(fēng)情新城。

根據(jù) 貴公司所提供的發(fā)展計劃，長沙國中星城項目預(yù)計分三期進(jìn)行開發(fā)，各期的發(fā)展項目總結(jié)如下：

一期項目：

（除寫字樓）預(yù)計竣工日期為2005年9月，寫字樓建成日預(yù)計為2006年底

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

民居式酒店

63,370

公寓式酒店

94,399

1-8號酒店裙房

33,455

主席行宮

4,683

SPA

12,124

寫字樓（兩幢，2006年年底完工）

44,188

車庫

56,707

萬國商業(yè)廣場

54,169

威尼斯商業(yè)街

27,307

________

合計： 390,402

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二、三期項目：

二期預(yù)計竣工日期為2006年底，三期預(yù)計竣工日期為2008年年初

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

二期別墅

108,579

三期多層，小高層（1500元標(biāo)準(zhǔn)精裝修房）

288,639

三期車庫

46,639

二，三期商業(yè)

24,311

會所

8,500

________

合計： 476,668

評估對象

本次我們的評估對象為兩個：一為國中星城項目在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，土地連同在建工程的公開市場價值；二為國中星城項目在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，處于下列主要的假定條件下的一、二、三期未來開發(fā)總價值：

（1） 估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一期土地用途按照《長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀(jì)要》（長規(guī)紀(jì)（2003）87號），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補(bǔ)清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關(guān)費用。

（2） 估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售或出租經(jīng)營。

（3） 在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期全部竣工的項目按「長沙國中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設(shè)計、結(jié)構(gòu)建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面建造標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)以及修建性詳細(xì)規(guī)劃整體建設(shè)完成，并實現(xiàn)貴公司關(guān)于該項目將形成長沙市新的商業(yè)附中心的預(yù)測。

評估結(jié)果

綜合以上所述，我們假設(shè)該地塊之一期土地使用年期為50年，作為綜合用途；二、三期土地使用年期為70年，作為住宅用途；該地塊總面積為336202.77平方米，容積率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假設(shè)該地塊現(xiàn)時為空置狀態(tài)并可交吉出售的情況下，于二零零四年三月二十四日之公開市場價值為：人民幣583,000,000(人民幣伍億捌千叁佰萬元整)。

此外，我們認(rèn)為在估值基準(zhǔn)日，即二○○四年三月二十四日，

a. 如果長沙市國中星城項目一期土地用途按照《長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀(jì)要》（長規(guī)紀(jì)（2003）87號），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補(bǔ)清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關(guān)費用

b. 如果長沙國中星城項目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售和出租經(jīng)營；

c. 如果在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期全部竣工的項目按「長沙國中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設(shè)計、結(jié)構(gòu)建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面建造標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)以及修建性詳細(xì)規(guī)劃整體建設(shè)完成，并實現(xiàn)貴公司關(guān)于該項目將形成長沙市新的商業(yè)附中心的預(yù)測；

則上述中國湖南省長沙市國中星城一、二、三期房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)總價值約為：人民幣4,556,000,000元(大寫人民幣肆拾伍億伍仟陸佰萬元整) 。

第19頁

各期項目分項評估值明細(xì)：

一期項目

（萬元）

二、三期項目

（萬元）

合計

（萬元）

評估值:

242,815

212,759.8

455,574.836

一期項目：

（除寫字樓）預(yù)計竣工日期為2005年9月，寫字樓建成日預(yù)計為2006年底

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

分項評估值

（單位：萬元）

民居式酒店

63,370

44,359

公寓式酒店

94,399

61,359.35

1-8號酒店裙房

33,455

28,102.2

主席行宮

4,683

2,809.8

SPA

12,124

8,244.32

寫字樓（兩幢，2006年年底完工）

44,188

15,465.8

車庫

56,707

6,294.477

萬國商業(yè)廣場

54,169

50,648.015

威尼斯商業(yè)街

27,307

25,532.045

________

________

合計：

390,402

242,815

二、三期項目：

二期預(yù)計竣工日期為2006年底，三期預(yù)計竣工日期為2008年年初

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

分項評估值

（單位：萬元）

二期別墅

108,579

65,147.4

三期多層，小高層

288,639

115,455.6

三期車庫

46,639

5,176.929

二，三期商業(yè)

24,311

21,879.9

會所

8,500

5,100

________

________

合計：

476,668

212,759.8

第20頁

如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。

******************************

此致

代表

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司

____________

顧悅?cè)?/p>

估價部助理董事

中國注冊房地產(chǎn)估價師

第21頁

附件一

第22頁

附件二

第23頁

附件三

第24頁

附件四

以上就是小編對于煙廠景觀設(shè)計案列問題和相關(guān)問題的解答了，如有疑問，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。

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